Gem. § 5 Abs. 2 WiStG erfordert die Ermittlung eines im Sinne der Vorschrift unangemessen hohen Entgelts einen Vergleich mit den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart wurden.
Ausgangspunkt für die Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmiete sind somit die wohnwertbildenden Faktoren, wie sie – ohne sachlichen Unterschied – auch in
§ 558 Abs. 2 BGB aufgeführt werden.
Maßgebend sind danach (nur) solche Faktoren, die den Wohn- oder Gebrauchswert der Wohnung prägen.
Daraus folgt nach Auffassung des erkennenden Gerichts, dass für den Fall eines WG-Zimmers die Gemeinschaftsfläche im Rahmen der freien tatrichterlichen Schätzung, welche gem. § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Ermittlung der Vergleichsmiete anzustellen ist, nicht mit einem Kopfteil berücksichtigt werden kann, sondern der Gebrauchswert durch Vornahme von einzelfallabhängigen Abschlägen an der Gesamtfläche zu bestimmen ist.
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