Jede dritte Mieterhöhung hat Fehler! ➠ Wir prüfen das für Sie.Ein
Mieterhöhungsverlangen erfüllt nicht die formellen Anforderungen des
§ 558a BGB, wenn die sich aus dem
Mietspiegel ergebenden wohnwerterhöhenden Merkmale lediglich angegeben und nicht näher erläutert werden.
Hierzu führte das Gericht aus:
Ein Mieterhöhungsverlangen muss - wie von § 558a Abs. 1 BGB vorgeschrieben - ausreichend begründet werden. Die Regelung des § 558a Abs. 1 BGB verfolgt den Zweck, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nachprüfen zu können und innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist informiert darüber zu entscheiden, ob er die Zustimmung erteilt. Hierdurch soll der Mieter in die Möglichkeit versetzt werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden.
Für Mieterhöhungsverlangen unter qualifizierten Mietspiegel hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2007 - Az:
VIII ZR 11/07 - zwar entschieden, dass es ausreicht, im Erhöhungsverlangen das einschlägige Mietspiegelfeld und die sich daraus ergebende Spanne anzugeben. Einer darüber hinausgehende ausdrückliche Mitteilung der Spanne bedürfe es nicht. Es sei ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft werde, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem jedenfalls „ansatzweise“ nachprüfen zu können.
Diesen Vorgaben entspricht ein Mieterhöhungsverlangen zumindest insoweit, als das einschlägige Mietspiegelfeld und sogar die im Mietspiegel vorgesehene Spanne angegeben ist.
Die Vermieterin hat vorliegend darüber hinaus aber eine Bewertung der Merkmalgruppen vorgenommen, ohne diese zu erläutern; die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 hat sie als wohnwerterhöhend angesehen. Für die Mieter war indes nicht ersichtlich, worauf sich diese Einordnung gründet.
Dies widerspricht dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB. Denn die in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels genannten Merkmale, auf die die Vermieterin das Erhöhungsverlangen stützt, sind den Mietern teilweise nicht bekannt. Sie sind daher auch nicht in der Lage zu überprüfen, ob die von der Vermieterin vorgenommene Einordnung gerechtfertigt ist.
Dies gilt beispielsweise für die Merkmalgruppe 4. Der Mieter wird in der Regel keine Kenntnis vom Wirkungsgrad der Heizungsanlage oder einer etwaigen Wärmedämmung haben. Er kann daher nur mutmaßen, worauf sich die Spanneneinordnung stützt.
Damit ist es ihm nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret zu überprüfen.
