Eine
Wohnungskündigung wegen
Zahlungsverzug genügt den formalen Anforderungen des
§ 573 Abs. 3 BGB, wenn sich die kündigungsgegenständlichen Mietrückstände nachvollziehbar aus einer Anlage ergeben, die dem Kündigungsschreiben beigefügt war.
Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen stellt sich die Durchsetzung eines Räumungs- und Herausgabeanspruches nach wirksamer ordentlicher Kündigung und der vollständigen Mietpreiszahlung innerhalb der Frist des
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB als rechtsmissbräuchlich iSd § 242 BGB dar.
Hierzu führte das Gericht aus:
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs scheidet zunächst eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus. In seiner Rechtsprechung versuchte der BGH daher zeitweise, im Einzelfall bestehende Härten damit auszugleichen, dass er im Rahmen des Verschuldens eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu dessen Gunsten berücksichtigte, weil diese ein etwaiges Fehlverhalten in einem „milderen Licht“ erscheinen ließe.
Diese Rechtsprechung wurde indes - mit Recht - angegriffen, weil durch sie letztlich ein nachträgliches Ereignis zur Beurteilung der Wirksamkeit der bereits ausgesprochenen Kündigung herangezogen würde. In einer weiteren Entscheidung vom 10.10.2012 - Az:
VIII ZR 107/12 - vertrat der BGH sodann die Auffassung, eine nachträgliche Zahlung könne eher im Rahmen des § 242 BGB wegen Rechtsmissbrauchs berücksichtigt werden und begründete dies mit der Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anbietpflicht.
Auch diese Lösung - der sich das Erstgericht offenbar angeschlossen hat - überzeugt indes nicht, nachdem das Recht zur Kündigung aufgrund des bestehenden Zahlungsverzugs zweifellos ursprünglich nicht missbräuchlich ausgeübt wurde.
Die Gesetzeslage ist insoweit unzweideutig. Der Gesetzgeber entschied sich, im Falle der Schonfristzahlung die Wirkung der außerordentlichen Kündigung entfallen zu lassen und dem Mieter immerhin die Schutzwirkung der gesetzlichen Räumungsfrist nach
§ 573c BGB zukommen zu lassen.
Dies bedeutet freilich nicht, dass dem Vermieter auch das Recht zur ordentlichen Kündigung bzw. die Durchsetzung eines hierauf beruhenden Räumungs- und Herausgabeanspruchs genommen werden müsse.
Immerhin ist hier, wie bei der verspäteten Mietzahlung, das Vertrauen des Vermieters in die Zahlungsfähigkeit und/oder Zahlungswilligkeit seines Mieters in nachvollziehbarer Weise erschüttert. Jedenfalls ist die genannte Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der rechtsmissbräuchlichen Ausübung auf Einzelfälle beschränkt.
