Können verbrauchsunabhängige Betriebskosten nach Personenanzahl umgelegt werden?

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Ein Vermieter kann verpflichtet sein, anstelle des Verteilungsschlüssels Wohnfläche den der Personenanzahl zugrunde zu legen, wenn dies im Mietvertrag für die Betriebskosten mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser als Grundsatz festgelegt wurde. Diese Abweichung vom gesetzlichen Leitbild der Umlage nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB) ist wirksam.

Zwar ist eine Umlage der Betriebskosten nach der Personenanzahl an sich nur zulässig, soweit es sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt. Eine Klausel, die auch verbrauchsunabhängige Betriebskosten der Verteilung nach der Personenanzahl zuweist, ist gleichwohl nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Zwar kann eine Umlage nach der Personenanzahl bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wie der Grundsteuer erkennbar zu unbilligen Ergebnissen führen. Eine Klausel ist aber nur dann gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders vorliegt. Eine Verteilung verbrauchsunabhängiger Betriebskosten nach der Personenanzahl kann für einzelne Mieter aber auch gerade vorteilhaft sein. Deswegen entspräche es dem Telos des § 307 BGB nicht, eine entsprechende Klausel generell für unwirksam zu halten.

Vielmehr ist der Vermieter als regelmäßiger Verwender der Klausel an sie gegenüber denjenigen, die von ihr profitieren, gebunden.

Die Klausel ist auch nicht deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil die Betriebskosten nach ihrem Wortlaut nur nach dem Verhältnis der Anzahl der Mieter und nicht nach dem Verhältnis der in den jeweiligen Wohnungen lebenden Personen verteilt werden könnten.