Ist ein Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzierbar?

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Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht.

Hierzu führte das Gericht aus:

Zwar sind die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss von Verträgen im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB grundsätzlich anwendbar. Denn bei dem Erhöhungsverlangen handelt es sich um einen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags und mit der Zustimmung des Mieters kommt nach allgemeiner Meinung eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande.

Jedoch sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB als spezialgesetzliche Regelungen - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - vorrangig vor den §§ 145 ff. BGB anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln.

Aus dem Beschluss des Senats vom 30. Januar 2018 (Az: VIII ZB 74/16) ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes. Der Senat hat in diesem Beschluss lediglich entschieden, dass die §§ 145 ff. BGB im Mieterhöhungsverfahren Anwendung finden und daher die stillschweigende Annahme des Antrags auf Erhöhung der Miete durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete nach den allgemeinen Regeln möglich ist. Dabei hat er ausdrücklich geprüft, ob sich aus den Regelungen der §§ 558 ff. BGB spezielle Formanforderungen für die Vertragserklärungen der Parteien ergeben, dies aber im Hinblick auf § 558a Abs. 1 BGB nur für das Erhöhungsverlangen und nicht auch für die Zustimmungserklärung bejaht. Damit hat der Senat gerade nicht entschieden, dass die Bestimmungen der §§ 145 ff. BGB - wie die Revision meint - im Mieterhöhungsverfahren uneingeschränkt zur Anwendung kommen.

Nach nahezu einhelliger und zutreffender Auffassung ist es dem Vermieter gemäß den aufgezeigten Grundsätzen gestattet, das Erhöhungsverlangen - unter entsprechender Beschränkung der Bindungswirkung des § 145 BGB, deren Dauer sich im Hinblick auf die in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen ebenfalls nicht (ausschließlich) nach den allgemeinen Regeln der §§ 146 ff. BGB richtet - auch noch nach dessen Wirksamwerden vollständig oder teilweise zurückzunehmen. Eine erneute Erklärung und Begründung des Verlangens nach § 558a BGB ist dafür auch im letztgenannten Fall (Ermäßigung der verlangten Erhöhung) - anders als im Fall einer vom Vermieter beabsichtigten Erweiterung seines Erhöhungsverlangens - nicht erforderlich.

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