Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen
Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte
Mietvertrag – gemäß
§ 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
Denn § 550 BGB verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten.
Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers. Dies gilt auch im Fall des – eingeschränkten – Kündigungsverzichts wegen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird (BGH, 04.04.2007 - Az:
VIII ZR 223/06).
Im zu entscheidenden Fall lag unstreitig ein schriftlicher Mietvertrag nicht vor, somit war die Formvorschrift nicht eingehalten. Unerheblich ist hier aber auch, in welchem Umfang und mit welchem Inhalt im einzelnen die Parteien die Fortgeltung der Regelungen im Mietvertrag vereinbart haben; denn jedenfalls ist die Schriftform des § 126 BGB nicht gewahrt.
Der BGH hat in einer Entscheidung, deren Sachverhalt immerhin eine schriftliche – wenn auch lose – Anlage mit der Kündigungsbeschränkung zum dortigen Mietvertrag zugrunde lag, ausgeführt: „Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags – dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung – nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden“ (BGH, 15.11.2006 - Az:
XII ZR 92/04).
Das gilt erst recht, wenn – wie hier – durch den Austausch des Mietobjekts eine neues Mietverhältnis begründet wird und die Parteien lediglich die Fortgeltung der Bestimmungen des vorherigen Mietverhältnisses vereinbaren, ohne dass dies schriftlich niedergelegt würde. Denn der Warn- und Beweisfunktion kann hierdurch eben nicht Genüge getan werden.
