Ermittlung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungserklärung: auf die bislang gezahlte Miete kommt es an!

Für die Ermittlung der Kappungsgrenze ist die bislang bezahlte Miete heranzuziehen.

Miete ist hierbei der vom Mieter bezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen. Auf den gesamten Restbetrag der monatlich zu zahlenden Miete ist die Kappungsgrenze anzuwenden unabhängig davon, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder um eine Nettomiete handelt. Das Gesetz knüpft bei der Ermittlung der Kappungsgrenze - anders als bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - an die Miete und nicht an eine fiktive Nettomiete an.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, anders als bei der Berechnung der Kappungsgrenze, aufgrund der Struktur der vorgegebenen Mietspiegel bei Vorliegen einer Teilinklusivmiete ein fiktiver Teilinklusivanteil herauszurechnen und eine fiktive Nettokaltmiete zugrunde zu legen.

Dies ist allerdings bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht der Fall, der Begriff Miete in § 558 BGB ist entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen.