Gewerberaummiete: Aufrechnung von Mietrückstände mit erwartetem Guthaben aus Betriebkostenabrechnung

Eine zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung muss vollwirksam und fällig sein. Dies ist bei Ansprüchen aus Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnissen erst der Fall, wenn ein Überschuss feststeht.

Bezieht sich die Aufrechnung gegen rückständige Mietzahlungen allein auf ein nach Abrechnung der Betriebskosten erwartetes Guthaben, sind die Aufrechnungsvoraussetzungen nach § 387 BGB nicht gegeben.

Bei beendeten Mietverhältnissen hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die Betriebskostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum die geschuldete Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist erteilt. Insbesondere ist er nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen.

Ein Eigentumswechsel auf Vermieterseite ist den Fällen beendeter Mietverhältnisse gleichzustellen. Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen und etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln. Maßgeblicher Stichtag für den Vermieterwechsel ist die Eintragung des Erwerbers als neuen Eigentümer im Grundbuch.