Zahlung von Gewerberaummiete und Kündigungsfolgeschaden im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie

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Die Parteien streiten über die Zahlung von Gewerberaummiete und Kündigungsfolgeschaden im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte, eine GmbH, die auf das Prägen von Kfz.-Kennzeichen spezialisiert ist und viele Filialen bundesweit betreibt, Büroräume und Stellplätze in der …. Auf dem Gelände ist auch die Kfz.-Zulassungsstelle des ….Kreises mit einer Außenstelle ansässig. Gemäß Mietvertrag vom 06. / 08.11.2018 ist der Mietzweck die Nutzung der Räume für die Kfz.-Schilderprägung. Die Beklagte betrieb in den Räumlichkeiten ein dementsprechendes Schilderprägergeschäft. Das Mietverhältnis begann am 01.05.2019 und wurde für einen Zeitraum von fünf Jahren fest geschlossen, d.h. es sollte am 30.04.2024 enden. Laut § 4 des Mietvertrages betrug der Kaltmietzins 6.349,99 Euro und inklusive Betriebskostenvorauszahlung 6.459,99 Euro netto (7.687,39 Euro brutto) für die gesamte Vertragslaufzeit. Nach einer Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung betrug der Mietzins inklusive Betriebskostenvorauszahlung ab Mai 2020 6.479,99 Euro netto (7.711,19 Euro brutto).

In § 13.2 des Mietvertrages ist das Folgende geregelt:

„Das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages durch den Mieter bleibt unberührt. Ein wichtiger Grund, der den Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt insbesondere dann vor, wenn der …kreis als zuständige Gebietskörperschaft oder ein Rechtsnachfolger die Außenstelle … in der … 33 in … aufgibt. Der vorgenannte wichtige Grund berechtigt den Mieter zur außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Quartalsende.“

Im Zuge der Corona-Pandemie schloss die Kfz.-Zulassungsstelle des …-Kreises vom 17.03.2020 bis zum 15.06.2020 sowie am 21.08.2020. Die Anmeldung von Kfz. ist aufgrund der Infektionsschutzmaßnahmen seitdem nur noch mit Terminvergabe möglich. Der Betrieb der Beklagten im Mietobjekt in … war nicht von einer Schließungsanordnung aufgrund der Pandemie betroffen, es kamen während der Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle aber naturgemäß weniger Kunden zum Prägen von Kfz.-Schildern in die Filiale. Die Beklagte erhielt keine staatlichen Hilfen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie („Corona-Hilfen“).

Für den Monat April 2020 entrichtete die Beklagte die Miete nur in Höhe von 2.510,90 Euro brutto, für die Monate Mai und Juni 2020 nur i.H.v. jeweils 2.534,70 Euro brutto. Im Monat Juli 2020 leistete die Beklagte an die Klägerin Miete nur in Höhe von 2.665,20 Euro brutto. Mit Schreiben vom 14.07.2020 erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, dass ein wirtschaftlicher Betrieb auch perspektivisch nicht mehr möglich sei. Diese Kündigung wies die Klägerin zurück. In der Folge beauftragte die Klägerin ihre Prozessbevollmächtigten mit der Geltendmachung der ausstehenden Mieten. Für den Monat August 2020 zahlte die Beklagte 5.045,99 Euro zu wenig an Miete und für den Monat September 7.516,79 Euro zu wenig an Miete (die September-Miete brutto war geringer, da die Umsatzsteuer sich auf 16 % reduzierte).

Die Klägerin erklärte -nach einer zuvor erfolgten Abmahnung- der Beklagten gegenüber mit Schreiben von 21.09.2020 ihrerseits die außerordentliche fristlose Kündigung mit Verweis auf die ausstehenden Mieten und die Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses. Mit Wirkung zum 01.11.2020 vermietete die Klägerin das Objekt weiter an die …, ebenfalls zum Zweck der Schilderprägung, für eine feste Laufzeit von fünf Jahren und zu einem Kaltmietzins von insgesamt 4.677,00 Euro netto. Der Vermietung eines Schilderprägergeschäftes muss zwingend eine Ausschreibung vorangehen.

Die Klägerin behauptet, dass die von ihr dargelegte Mietvertragsurkunde mit der … vollständig sei und insbesondere über den Unterschriften auf der letzten Seite der Mietvertragsurkunde eine weiße Fläche bestehe.

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