Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. Bei Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung von verborgenen Mängeln oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH, 16.03.2012 - Az: V ZR 18/11).
Hausbockbefall muss dann offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat. Dies war hier der Fall. Unstreitig ist eine große Anzahl von Ausfluglöchern an sämtlichen Außenseiten des Blockhauses vorgefunden worden. Darüber hinaus bejaht der Senat eine Offenbarungspflicht deswegen, weil es sich vorliegend um den Befall eines Holzblockhauses handelt, bei dem nicht nur die Gefahr des Befalls von Gebäudeteilen, sondern des gesamten Gebäudes besteht.
Die Offenbarungspflicht entfiel nicht etwa deswegen, weil der Mangel einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar war. Allerdings kann der Käufer insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, 16.03.2012 - Az: V ZR 18/11).
Im vorliegenden Fall fehlte es schon am hinreichenden Vortrag der Verkäuferin dazu, dass der Käufer die Ausfluglöcher hätte erkennen können. Die Verkäuferin bezieht sich lediglich auf die Feststellungen des von dem Käufer hinzugezogenen Sachverständigen, nach denen die Ausfluglöcher ohne weiteres hätten erkannt werden können. Dies hat der Sachverständige jedoch bereits nicht festgestellt. Seine Ausführungen lauten vielmehr wie folgt: „Würde man die Oberfläche einer Holzfassade mit frischen Ausfluglöchern des Hausbockkäfers aus etwa 2 m Entfernung betrachten, würde man die Ausfluglöcher, bzw. den Auswurf des Nagsels, nicht übersehen können, bei normaler Sehschärfe“. Dass bei der Besichtigung frische (innen hellfarbige) Ausfluglöcher vorhanden gewesen sein sollten, ist jedoch nicht vorgetragen; dies ist auch deswegen nicht ersichtlich, weil der Ausflug der Käfer in den Monaten Mai/Juni erfolgt, die Besichtigung im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages am 2. Dezember 2012 jedoch erst im Spätherbst erfolgt sein dürfte. Dass kein Holzmehl vorhanden war, ist zudem unter den Parteien unstreitig.
Entscheidend war schließlich, dass nicht ohne weiteres solche Mängel erkennbar waren, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen waren, die aber keine tragfähigen Rückschlüsse auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Dies war hier der Fall. Selbst wenn der Käufer Ausfluglöcher gesehen haben sollte, wurden keine Umstände dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der Käufer aus den Ausfluglöchern auf den Befall gerade mit Hausbock hätte schließen können. Der Käufer durfte daher von einem redlichen Verkäufer erwarten, dass dieser ihn über den Hausbockbefall aufklärte.
