Jede dritte Mieterhöhung hat Fehler! ➠ Wir prüfen das für Sie.Die Klägerin und ihr Ehemann sind Mieter. Die Beklagte als Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 27.12.2011 im Hinblick auf durchgeführte
Modernisierungsmaßnahmen eine
Mieterhöhung um EUR 300,24 ab dem 01.03.2012.
Die Klägerin begehrt Feststellung der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 27.12.2011 und Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge für den Zeitraum März bis November 2012 in Höhe von insgesamt EUR 2.702,16 zzgl. Zinsen an sich und ihren Ehemann.
Zur Begründung ihrer Aktivlegitimation beruft sie sich auf einen Abtretungsvertrag mit ihrem Ehemann und eine durch diesen erteilte Ermächtigung, gerichtlich die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens feststellen zu lassen.
Die Beklagte ist sind der Auffassung, die Klägerin sei hinsichtlich des Feststellungsantrags, gerichtet auf die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 27.12.2011 nicht aktivlegitimiert. Es liege ein Verstoß gegen die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses vor.
Hierzu führte das Gericht aus:
Zwar trifft es zu, dass das Feststellungsbegehren den Inhalt des Mietverhältnisses betrifft und insoweit der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses zu beachten ist, da das Mietverhältnis nicht allein mit der Klägerin, sondern auch mit ihrem nicht prozessbeteiligten Ehemann besteht.
Auch kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft – und um eine solche handelt es sich in der Regel bei mehreren Mietern, sofern nicht zusätzlich die Voraussetzungen des § 705 BGB vorliegen – jeder Teilhaber nur Leistung an die Gemeinschaft fordern.
Abreden, durch die das Klagerecht des einzelnen Teilhabers erweitert oder ausgeschlossen wird, sind aber zulässig. Hier hat der Ehemann der Klägerin diese mit Erklärung vom 16.10.2012 ausdrücklich dazu ermächtigt, gerichtlich feststellen zu lassen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 27.12.2011 unwirksam ist.
Eine solche Ermächtigung hat der Bundesgerichtshof (im dortigen Fall sogar in konkludenter Form) auch schon zur Bejahung der Aktivlegitimation eines Mitglieds einer GbR auf Vermieterseite genügen lassen, das die Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses zu den vereinbarten Bedingungen gegenüber dem Mieter begehrte (vgl. BGH, 03.07.2002 - Az: XII ZR 234/99).
Vorliegend ist klar erkennbar, dass die Klägerin hier für die Bruchteilsgemeinschaft handelt. Der weitere Teilhaber der Gemeinschaft hat sich mit dieser Vorgehensweise auch ausdrücklich einverstanden erklärt und die Klägerin zur Prozessführung ermächtigt.
Vor diesem Hintergrund entfaltet der Feststellungsausspruch auch im Verhältnis zu ihm Geltung.
