Verteilung der Instandsetzungskosten bei Schäden an Fugenprofilen in der Tiefgarage

1. Durch Endurteil vom 29.10.2014 wies das Amtsgericht Erlangen die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von 183.499,14 € durch die Beklagte wegen der Fugensanierung in der Tiefgarage zurück.

Unstreitig seien die Bodenfugen der Tiefgarage Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich seien die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von den Miteigentümern nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG gemeinschaftlich zu tragen. Aus § 4 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) ergebe sich nichts anderes. Die Fugensanierung in der Tiefgarage unterfalle nicht der Regelung in § 4 Abs. 1 S. 1 GO. Es sei schon nicht davon auszugehen, dass die Tiefgarage der alleinigen Nutzung der Klägerin unterliege. So gebe es Geh- und Fahrtrechte, Durchfahrtsrechte und weitere Berechtigungen Dritter, die auch grundbuchrechtlich abgesichert seien. Entscheidend aber sei, dass die Fugensanierung nicht nur die Tiefgarage betreffe. Wie die Beweisaufnahme ergeben habe, führten Schäden an den Fugenprofilen auch zu einer Beeinträchtigung der Standsicherheit der Tragkonstruktion des Gesamtgebäudes und gefährdeten somit die Standsicherheit des Gesamtbauwerks, also der Parkgarage ebenso wie der darüber befindlichen Gebäude. Damit aber „nutze“ nicht nur der jeweilige Eigentümer der Tiefgarage die Fugen, sondern jeder einzelne Eigentümer im gesamten Gebäude, es handelte sich um mehr als einen bloßen Reflex.

Auch auf das Schreiben der Beklagten vom 17.09.2003 könne der geltend gemachte Anspruch nicht gestützt werden. Dort sei hinsichtlich der Fugen nur von der „Wartung“ die Rede. Gemeint seien damit Pflegemaßnahmen, keinesfalls aber die Instandsetzung bei gravierenden Schäden.

2. Mit der dagegen gerichteten Berufung macht die Klägerin geltend, es sei zwischen den Wohnungseigentümern teilweise streitig, ob die von der Sanierung betroffenen Grundstücks- und Gebäudeteile zum gemeinschaftlichen Eigentum oder zum Sondereigentum gehören. Soweit sie zum Sondereigentum zu zählen seien, sei die Beklagte ohnehin zur Instandhaltung verpflichtet.

Gehe man davon aus, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handele, gelte nichts anderes. Denn die Eigentümer hätten in § 4 Abs. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass der alleinige Nutzer von Grundstücksteilen auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung alleine übernehme. Der Sinn der vereinbarten Regelung bestehe darin, dass die - von der Nutzung der Tiefgarage ausgeschlossenen - übrigen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung für die gesamte Tiefgarage befreit seien sollten, weil diese Sanierungslasten bei einer Bauweise ohne Tiefgarage nicht angefallen wären. Eine solche von dem Gesetz abweichende Regelung sei fraglos zulässig. Auch die Regelung im § 10 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung spreche für diese Auslegung.

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