Eigenbedarfskündigung bei öffentlich gefördertem Wohnraum?

Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird.

Gem. § 4 Abs. 2 WoBindG darf die Wohnung insbesondere nur Wohnungssuchenden mit einem Wohnberechtigungsschein zum Gebrauch überlassen werden. Dies gilt auch bei einer Eigenbedarfskündigung.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Eigenbedarfskündigung des Klägers ist unwirksam, weil es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) handelt und die Mutter des Klägers über keinen Wohnberechtigungsschein gem. § 4 WoBindG verfügt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde, die Kündigung zu genehmigen, wurde mit der Kündigungserklärung nicht vorgelegt.

Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird. Gem. § 4 Abs. 2 WoBindG darf die Wohnung insbesondere nur Wohnungssuchenden mit einem Wohnberechtigungsschein zum Gebrauch überlassen werden.

Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnung überhaupt dem Anwendungsbereich des WoBindG unterfällt, weil es sich nach Auffassung des Klägers um keinen Neubau handelt, ist das Gericht zu keiner eigenen Bewertung der Sach- und Rechtslage befugt. Denn das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat jedenfalls mit Schreiben vom 18. Juni 2019 gegenüber den Beklagten gem. § 18 Abs. 1 WoBindG bestätigt, dass die Eigenschaft der Wohnung als “öffentlich gefördert” erst mit Ablauf des 31.12.2024 endet. Hieran ist das erkennende Gericht gebunden.

Die Bestätigung nach § 18 Abs. 1 S. 1 WoBindG, dass eine Wohnung als „öffentlich gefördert“ im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Damit ist sie ein feststellender Verwaltungsakt. Ein solcher Verwaltungsakt ist als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen ihn berufen sind, zu beachten und eigenen Entscheidungen zugrunde zu legen. Ob auch das Schreiben des Bezirksamtes vom 13. Oktober 2017 an die Voreigentümerin ein bindender Verwaltungsakt ist, kann somit dahinstehen.

Deshalb sind die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes hier zwingend anzuwenden, denen die Kündigung widerspricht. Der gem. § 4 Abs 2 WoBindG erforderliche Wohnberechtigungsschein wurde für die als Bedarfsperson benannte Mutter des Klägers weder in der Kündigung behauptet noch vorgelegt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird, war der Kündigungserklärung nicht beigefügt.

Im Gegensatz zu dem genannten Verwaltungsakt haben etwaige frühere Entscheidungen des Landgerichts Berlin in anderer Sache, in denen die Altbaueigenschaft des Objektes für das damals geltende Miethöhegesetz festgestellt worden sein soll, keinerlei Bindungswirkung für das hiesige Verfahren. Das Gericht ist an obergerichtliche Entscheidungen nur gebunden, soweit sie in der jeweiligen Sache ergehen. Zudem existierte die bindende Bestätigung des Bezirksamtes zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht. Sie sind deshalb auch überholt. Wegen der Bindungswirkung des Verwaltungsaktes ist auch eine nähere Befassung mit der Rechtsansicht der Investitionsbank Berlin entbehrlich.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.