Vorliegend hatten die Parteien einen Prozessvergleich geschlossen, der eine Räumungsverpflichtung des Mieters sowie eine Stillhalteverpflichtung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter mit der Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nicht mehr als 14 Tage in
Verzug gerät, enthielt.
Der Vergleich der Parteien hat folgenden Wortlaut:
„1. Der Beklagte verpflichtet sich, die Wohnung zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Klägerin verpflichtet sich, vorerst keine Vollstreckung aus Nr. 1 dieses Vergleichs herzuleiten, sofern der Beklagte seinen Verpflichtungen aus dem ehemaligen Mietvertrag ordnungsgemäß nachkommt, insbesondere nicht mit einer Miete/Nutzungsentschädigung mehr als 14 Tage in Zahlungsverzug gerät.
3. Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen neu begründet wird, sofern der Beklagte bis zum 31.12.2012 all seinen Verpflichtungen, insbesondere zur pünktlichen Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung nachgekommen ist.
4. Die Kosten des Rechtsstreit und des Vergleichs hat der Beklagte zu tragen.“
Die im Vergleich der Parteien vereinbarte Räumungsverpflichtung des Mieters stellt sich nicht als ein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen im Sinne von
§ 555 BGB dar. Darunter fallen nicht nur die Zusage einer Zahlung (§ 339 BGB) oder einer anderen Leistung (§ 342 BGB) für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung einer Verbindlichkeit, sondern auch der Verzicht auf eigene Rechte, auf welche die Regelungen betreffend die Vertragsstrafe jedenfalls entsprechend anzuwenden sind. Der Kläger hat jedoch im vorliegenden Fall im Rahmen der vereinbarten Räumungsverpflichtung nicht auf ihm zustehenden Rechte verzichtet.
Denn der im Vorprozess von der hiesigen Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch war begründet.
Die
fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 24. Februar 2010 war aufgrund der unstreitigen Rückstände für Januar und Februar 2010 jeweils in voller Höhe nach
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in beiden Alternativen begründet. Eine Heilung der Kündigungsfolgen nach
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kam nicht in Betracht, nachdem bereits eine weniger als zwei Jahre zuvor erklärte Kündigung vom 26. August 2008 wegen der ebenfalls in voller Höhe nicht gezahlten Mieten für Juli und August 2008 durch nachträglichen Ausgleich der Rückstände geheilt worden ist.
Wenn danach der Räumungsanspruch bei Abschluss des Vergleichs begründet war, ist in dem Vergleich insoweit kein Rechtsverzicht der Beklagten zu sehen, sondern ein auflösend bedingter Rechtsverzicht der Beklagten, die ihren an sich bestehenden Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt, sofern der Kläger seiner Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nachkommt. Derartige vergleichstypisch ausgestaltete Verfallklauseln sind grundsätzlich wirksam.
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