Die Parteien stritten u.a. um den folgenden Beschluss, den die Eigentümerversammlung getroffen hatte:
„Die Gemeinschaft beschließt die Sanierung der Dächer der Häuser 4,6 sowie 8. Es sollen noch mindestens 3 weitere, vergleichbare Kostenangebote eingeholt werden. Die Auftragsvergabe soll in Absprache mit dem Beirat und der Verwaltung noch im laufenden Wirtschaftsjahr erfolgen. Die Ausführung der Arbeiten soll in 2015 erfolgen. Die voraussichtlichen Gesamtkosten sollen den Betrag in Höhe von € … nicht überschreiten und der Instandhaltungsrücklage entnommen werden.“
Die Anfechtungsklage war begründet, der Beschluss für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG entspricht.
Zum einen lagen den Eigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht - wie dies erforderlich gewesen wäre - mehrere Vergleichsangebote vor. Zum anderen durfte die letztendliche Auftragsvergabe nicht dem Verwalter und/oder dem Beirat übertragen werden:
1. Es ist von dem Grundsatz auszugehen, dass die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat. Zwar enthält der angefochtene Beschluss nach seinem Wortlaut (noch) nicht die Auftragsvergabe an ein bestimmtes Unternehmen. Aber der Beschluss enthält bereits die Übertragung der Auftragsvergabe an den Verwalter und/oder den Beirat. Das bedeutet aber, dass die Eigentümer die „mindestens 3 weiteren, vergleichbaren Kostenangebote”, die noch nach der Eigentümerversammlung eingeholt werden sollten, nicht mehr zu sehen bekommen würden vor der Beauftragung irgendeines Unternehmens, insbesondere war nicht angedacht, die Eigentümer über Auswahl und Beauftragung des Unternehmens entscheiden zu lassen.
Ein Wohnungseigentümer kann nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst noch eingeholt werden müssen.
„Die Gemeinschaft beschließt die Sanierung der Dächer der Häuser 4,6 sowie 8. Es sollen noch mindestens 3 weitere, vergleichbare Kostenangebote eingeholt werden. Die Auftragsvergabe soll in Absprache mit dem Beirat und der Verwaltung noch im laufenden Wirtschaftsjahr erfolgen. Die Ausführung der Arbeiten soll in 2015 erfolgen. Die voraussichtlichen Gesamtkosten sollen den Betrag in Höhe von € … nicht überschreiten und der Instandhaltungsrücklage entnommen werden.“
Die Anfechtungsklage war begründet, der Beschluss für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG entspricht.
Zum einen lagen den Eigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht - wie dies erforderlich gewesen wäre - mehrere Vergleichsangebote vor. Zum anderen durfte die letztendliche Auftragsvergabe nicht dem Verwalter und/oder dem Beirat übertragen werden:
1. Es ist von dem Grundsatz auszugehen, dass die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat. Zwar enthält der angefochtene Beschluss nach seinem Wortlaut (noch) nicht die Auftragsvergabe an ein bestimmtes Unternehmen. Aber der Beschluss enthält bereits die Übertragung der Auftragsvergabe an den Verwalter und/oder den Beirat. Das bedeutet aber, dass die Eigentümer die „mindestens 3 weiteren, vergleichbaren Kostenangebote”, die noch nach der Eigentümerversammlung eingeholt werden sollten, nicht mehr zu sehen bekommen würden vor der Beauftragung irgendeines Unternehmens, insbesondere war nicht angedacht, die Eigentümer über Auswahl und Beauftragung des Unternehmens entscheiden zu lassen.
Ein Wohnungseigentümer kann nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst noch eingeholt werden müssen.
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AG Hamburg-Barmbek, 06.03.2015 - Az: 883 C 9/14
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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