Musterfeststellungsklage gegen die Max-Emanuel Immobilien GmbH

Mietrecht

Feststellungsziele

Es wird festgestellt, dass die Modernisierungs-/Instandsetzungsankündigung vom 27.12.2018 unwirksam ist.

Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht obigen Antrag für unzulässig oder unbegründet hält:

Es wird festgestellt, dass die in der Modernisierungs-/Instandsetzungsankündigung vom 27.12.2018 angekündigte Mieterhöhung gem. § 559 Abs.1 BGB der Mieterhöhungsgrenze von 8 % gem. § 559 Abs.1 BGB neuer Fassung und der Kappungsgrenze von 2,00 Euro / 3,00 Euro pro Monat pro Quadratmeter gem. § 559 Abs.3a BGB neuer Fassung nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 unterliegt.

Kurze Darstellung des vorgetragenen Lebenssachverhalts

Ziel des Klägers ist es, zu klären, ob infolge der Modernisierungs-/Instandsetzungsankündigung der Beklagten vom 27.12.2018, zugestellt am 27.12.2018, gegenüber den Wohnraummietern des Hohenzollernkarees unter den Adressen Clemensstraße 85, 87,89, 91, 93, 95 und 95a; Fallmerayerstraße 19, 21 und 23; Herzogstraße 92, 94, 96, 98, 100, 100, 102, 104 und 106 sowie Erich-Kästner-Straße 16, 18, 20, 22 und 24 in München für die in diesem Schreiben angekündigte Mieterhöhung § 559 BGB überhaupt und wenn ja, in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung oder in der ab 01.01.2019 geltenden Fassung zur Anwendung kommt.

In der zitierten Modernisierungs-/Instandsetzungsankündigung der Beklagten vom 27.12.2018 wurden Mieterhöhungen wegen Modernisierung bis über 13,00 Euro pro Monat pro Quadratmeter angekündigt.

Geklärt werden soll die Frage, ob die Modernisierungsankündigung vom 27.12.2018 wegen des zeitlichen Vorlaufs von 2 1/2 Jahren zwischen Ankündigung und Beginn des größten Teils der Baumaßnahmen Wirkung entfalten kann.

Jedenfalls soll geklärt werden, ob für die angekündigten Mieterhöhungen gem. § 559 Abs.1 BGB bereits die neue, ab 01.01.2019 geltende Rechtslage gelten soll, nach der die jährliche Miete für die jeweilige Wohnung um bis zu 8 % der für diese Wohnung aufgewendeten Kosten (statt wie zuvor um bis zu 11 %) und innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bzw. bei einer aktuellen Miete von weniger als 7 Euro pro Quadratmeter um nicht mehr als zwei Euro erhöht werden kann.

Das OLG bestätigte die Vermutung und befand die Zeitspanne zwischen Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung als zu lang und führte bereits vorab aus:

Die Modernisierungsankündigung erfolgte ohne hierfür ersichtlichen Grund - mit Ausnahme dessen, dass die beabsichtigte Mieterhöhung nach altem Recht erfolgen sollte - sehr frühzeitig, nämlich etwa 1 Jahr vor Beginn der beabsichtigten, sehr langwierigen Arbeiten.

Dies erscheint auch im Hinblick darauf, dass die tatsächlich mit Härten für die Mieter verbunden Arbeiten erst im März 2021 beginnen sollen, als deutlich zu früh.

Im Hinblick auf die Bauausführung in weiterer Zukunft scheint die im Dezember 2018 vorgenommene Baupreiskalkulation im Hinblick auf die allgemein zu erwartende Teuerung keine belastbare Grundlage zu haben. Überdies sind nach dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 24. Juni 2019, Seite 19, die Planungsarbeiten noch gar nicht abgeschlossen.

Die gesetzgeberische Vorstellung von der Modernisierungsankündigung ist, dass der Vermieter die konkrete Umsetzung einer mgw. lange bestehenden Planung zeitnah ankündigen soll, damit der Mieter entscheiden kann, ob die unmittelbar bevorstehende Maßnahme aufgrund der aktuell bestehenden Umstände für ihn eine Härte bedeutet. Das kann aber nicht quasi auf Vorrat auf unbestimmte Zeit in die Zukunft hinein prognostiziert werden, sondern muss der Mieter jeweils aktuell prüfen können.

Bei einer Vorgehensweise wie der, die die Musterbeklagte hier gepflogen hat, ist das nicht möglich. Dies gilt insbesondere deshalb, weil sonst die in § 555e Abs. 1 BGB festgelegte Kündigungsfrist missbraucht werden könnte, z.B., um den Mieter möglichst frühzeitig zur Kündigung zu zwingen, wenn er die Folgen der Modernisierung, beispielsweise die künftige Mieterhöhung, abwenden will.

Die Revision zum BGH wurde zugelassen.

OLG München, 15.10.2019 - Az: MK 1/19

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RA war sehr gut. Wenn ich nicht rundum zufrieden war, lag das ausschließlich an meiner mangelhaften Sachverhaltsschuilderung.

Erhard Pfundt, Mönchengladbach

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