Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015

Mietrecht

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann auf eines der in Absatz 2 der Vorschrift katalogartig aufgeführten Begründungsmittel Bezug genommen werden, nach § 558 Abs. 2 Ziff. 1 auf einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB (einfacher Mietspiegel) oder § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel).

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor und enthält dieser – wie hier - Angaben zu der Wohnung, so schreibt § 558a Abs. 3 BGB zwingend vor, dass der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen hat. Aus Absatz 3 folgt im Umkehrschluss, dass der Vermieter in der Wahl seines Begründungsmittels auch dann frei ist, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss die entsprechenden Angaben dem Mieter nur (zusätzlich) mitteilen. Ausweislich der Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber das Mieterhöhungsverfahren damit transparenter gestalten. Er ging davon aus, dass die deutlich höheren Anforderungen an den qualifizierten gegenüber dem einfachen Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Werte biete, was es rechtfertige, ihn schon an dieser Stelle zum “Maßstab” für die Mieterhöhung zu machen. Allerdings sollte dem Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels nicht die Möglichkeit genommen werden, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen, namentlich wenn er der Auffassung ist, dass der qualifizierte Mietspiegel für die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt und er eine höhere Mieterhöhung geltend machen will.

Die Vermieterin hat hier “zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete” auf den als Anlage beigefügten Auszug aus dem “derzeit gültigen Mietspiegel Berlin 2015” verwiesen und sich auf diesen ausdrücklich zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens unter Hinweis auf “§ 558a (2) Pkt 1 BGB” bezogen; sie macht keine Mieterhöhung geltend, die über das hinausgeht, was die Mietspiegeltabelle als mögliche ortsübliche Vergleichsmiete für die hier gegenständliche Wohnung ausweist.

Mit der Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel ist die Vermieterin - formal betrachtet – zum einen ihrer Verpflichtung aus § 558a Abs. 3 BGB nachgekommen. Sie hat sich jedoch nicht darauf beschränkt, denn sie hat das Mieterhöhungsverlangen auch ausdrücklich mit dem Berliner Mietspiegel 2015 begründet. Sie hat sich damit auf ein nach § 558a Abs. 2 BGB zulässiges Begründungsmittel bezogen und genügt auch den Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB.

Der Umstand, dass die Vermieterin im Rahmen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitgeteilt hat, dass der Mietspiegel ihrer Auffassung nach “nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB” sei, ändert nichts daran, dass es sich nach § 558a BGB und den von der Rechtsprechung weitergehend entwickelten Anforderungen hier noch um ein formell wirksames Erhöhungsverlangen handelt.

LG Berlin, 06.06.2016 - Az: 65 S 149/16

ECLI:DE:LGBE:2016:0706.65S149.16.0A

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