Hausverwaltung veruntreut Versorgungsbeiträge - Eigentümergemeinschaft haftet!

Mietrecht

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen von ihr ausgewählten Hausverwalter vertreten wird, muss sie auch für die Folgen einer unlauteren Handlungsweise des Hausverwalters (Veruntreuung von Versorgungsbeiträgen) einstehen.

Der Vertragspartner kann sich daher mit seiner Forderung an die Eigentümergemeinschaft halten.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin, die SWM Versorgungs GmbH, machte gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft rückständige Forderungen für den Bezug von Strom, Gas und Wasser für einen Zeitraum von Mitte 2001 bis Ende 2004 geltend. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft verteidigte sich im Wesentlichen damit, die von ihr beauftragte Hausverwaltung habe in strafrechtlich relevanter Weise die Wohngeldzahlungen teilweise für sich verwendet und nicht an die Klägerin weitergeleitet. Dies sei der Klägerin bekannt gewesen.

Der Richter entschied, dass die Beklagte nicht beweisen konnte, dass es zwischen der Klägerin und der Hausverwaltung ein Zusammenwirken zu Lasten der Beklagten gegeben habe.

Aus der Tatsache, dass die Klägerin gegen die Beklagte keine Versorgungssperre verhängt habe, obwohl teilweise die Zahlungen ausblieben, könne dies nicht geschlossen werden. Die Klägerin hätte die Beklagte auch nicht informieren müssen.

Die Vertretung der Einzeleigentümer durch einen Hausverwalter entspreche gerade der gesetzlichen Intention des § 27 Abs. WEG.

Den richtigen Hausverwalter zu finden sei ein Problem der Wohnungseigentümergemeinschaft, aber nicht ein Problem aus dem Risikobereich der Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Folgen einer unlauteren Handlungsweise des Hausverwalters habe daher die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen, nicht aber deren Vertragspartner.

Hieran ändere auch nichts, dass die Klägerin durch das Handeln der Hausverwaltung bei mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften erhebliche Zahlungsrückstände hinsichtlich des Energiebezugs erlitten habe.

Über die Regelung des § 27 Abs. 2 WEG hätten nämlich die jeweiligen Eigentümer für die Verpflichtungen einzustehen.

Daher habe auch keine Informationspflicht der Klägerin den Einzeleigentümern gegenüber nach § 242 BGB bestanden, diese von Zahlungsrückständen trotz Vorhandenseins eines Hausverwalters zu informieren und zu warnen.

Derartige Warn- und/oder Hinweispflichten an die Einzeleigentümer würden die Anforderungen an ein vertragsgemäßes Verhalten der Klägerin bei den hier vorliegenden Massengeschäften überbeanspruchen.

LG München I, 06.06.2007 - Az: 26 O 13359/06

Quelle: PM des LG München I

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