Fenster nebst Rahmen stehen gemäß
§ 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Austausch zuständig (§§
21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 bzw.
22 WEG). Von dieser gesetzlichen Regelung können Wohnungseigentümer nur durch eine klare und eindeutige Vereinbarung abweichen. Im Zweifel verbleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft.
Eine Gemeinschaftsordnung, die dem einzelnen Wohnungseigentümer lediglich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums zuweist und dabei den Außenanstrich ausnimmt, begründet keine eindeutige Zuweisung der vollständigen Fenstererneuerung an den Einzeleigentümer. Im Zweifel ist die vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft (vgl. BGH, 02.03.2012 - Az:
V ZR 174/11). Behält sich die Gemeinschaft bereits den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung, da ein Austausch der Fenster die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen kann.
Führt ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch, bedarf er grundsätzlich eines zustimmenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft nach § 22 Abs. 1 WEG. Eine Vorbefassung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung ist nur dann ausnahmsweise entbehrlich, wenn die Vorbefassung dem Eigentümer unzumutbar ist, weil eindeutig und ohne weitere Prüfung feststeht, dass keinerlei Nachteile im Sinne des
§ 14 Nr. 1 WEG ausgelöst werden - etwa bei einem Nagel oder Dübel in der Außenmauer.
Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile - insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche - nicht ändern darf, liegt darin nicht nur eine Wiederholung der gesetzlichen Regelung des § 22 Abs. 1 WEG. Vielmehr ist jegliche nicht völlig unerhebliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer unzulässig, ohne Rücksicht darauf, ob dadurch der optische Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert wird (vgl. BayObLG, 25.10.1995 - Az: 2Z BR 63/95).
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