Abrechnungsspitze beim Hausgeld - Erwerber haftet!

Auch dann, wenn eine nach Eigentumsübergang beschlossene Jahresabrechnung an den Voreigentümer adressiert ist, haftet der Erwerber für die Abrechnungsspitze beim Hausgeld.
Vorliegend hatte der Erwerber 2005 mehrere Wohnungen erworben, für die der Voreigentümer weder 2004 noch 2005 Hausgeldvorauszahlungen geleistet hatte. Diese Vorauszahlungen machte die WEG dann gerichtlich geltend und trieb diese auch vollständig per Zwangvollstreckung beim Voreigentümer ein.
Im Jahr 2006 wurden dann die Jahresabrechnungen 2004 und 2005 beschlossen - hierbei ergaben sich Nachzahlungen für die Eigentümer. Die Einzelabrechnungen für die verkauften Wohnungen hatte der Verwalter auf Wunsch des Erwerbers für das Jahr 2004 sowie für 2005 bis zum wirtschaftlichen Übergang an den Voreigentümer adressiert. Die WEG verlangte aber die Zahlung der Abrechnungsspitze aus den bestandskräftigen Jahresabrechnungen vom Erwerber. Der BGH gab der WEG Recht - auch soweit die Einzelabrechnungen an den Voreigentümer adressiert sind begründen die Beschlüsse eine Zahlungspflicht der Erwerbers, da die Zahlungspflicht aus Wirtschaftplan und Jahresabrechnung erst durch entsprechenden Beschluss entsteht und dieser nur gegen die Wohnungseigentümer begründen, die bei Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen sind, Verbindlichkeiten begründen kann. Gegen den Voreigentümer können so keine Verbindlichkeiten begründet werden - andernfalls läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vor.

Der Umstand, dass die Abrechnungen für die Zeit vor dem wirtschaftlichen Übergang an den Voreigentümer adressiert sind, ändert hieran nichts. Welche Zahlungspflichten durch den Beschluss der Wohnungseigentümer begründet werden sollen, bestimmt sich nach dem darin zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie beschließenden Mehrheit. Da es aber rechtlich überhaupt nicht möglich war, durch Beschluss eine Schuld des Voreigentümers zu begründen, ist anzunehmen, dass der Erwerber verpflichtet werden sollte. Ebenfalls hierfür spricht, dass die WEG den Voreigentümer wegen der Vorauszahlungen erfolgreich gerichtlich in Anspruch genommen und diese Einnahmen in der Abrechnung berücksichtigt hatte.

Schließlich sprach in diesem Fall noch eine Regelung in der Teilungserklärung, nach der Verkäufer und Erwerber im Jahr des Eigentumswechsels als Gesamtschuldner haften, dafür, dass der Erwerber so weit wie möglich in Zahlungspflichten einbezogen werden soll.