Können gem. Teilungserklärung die Dachgeschossräume als Hobbyräume vom Eigentümer der darunter befindlichen Eigentumswohnung genutzt werden, so rechtfertigt dies nicht die räumliche Verbindung dieser Räume und deren Nutzung als selbständige Wohnung.
Zwar kann ein Hobbyraum gelegentlich als Wohnraum - z.B. für Gäste - genutzt werden, diese Zweckbestimmung wird jedoch bei Schaffung einer selbständigen Wohneinheit erheblich überschritten.
Hierzu führte das Gericht aus:
In der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung sind die Räume als Teileigentum und als Hobbyraum ausgewiesen. Darin liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Räume dürfen ungeachtet weitergehender öffentlich-rechtlicher Genehmigung grundsätzlich nur als Hobbyräume genutzt werden. Gemeint ist damit eine Raumnutzung, die zwar ein gelegentliches Benutzen zu Wohnzwecken (etwa als Gästezimmer) erlaubt, nicht aber den Mittelpunkt der Lebensführung einer Person oder einer Familie bildet. Dem stehen die bauliche Ausrüstung und die technischen Anschlüsse der Räume nicht entgegen. Zulässig ist aber auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Hobbyraum.
Eine weitergehende Nutzung wird nicht durch § 1 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung ermöglicht. Das Landgericht legt die Klausel dahin aus, dass eine Wohnraumnutzung der Hobbyräume immer dann im Verhältnis der Eigentümer untereinander erlaubt sein soll, wenn baurechtliche Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Der Senat, der die Teilungserklärung als Grundbucherklärung selbständig auslegen kann, folgt dem nicht. Nach dem Wortlaut der Erklärung und dem Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, eröffnet die Klausel Wohnungseigentümern, denen zugleich ein Hobbyraum zu Teileigentum gehört, die Möglichkeit, den Hobbyraum mit oder ohne bauliche Verbindung mit der Wohnung auch zu Wohnzwecken zu nutzen. Dahinstehen kann insoweit, ob die Klausel, soweit sie ausdrücklich auch eine Nutzung zu Wohnzwecken als zulässig bezeichnet, damit eine Dauerbenutzung durch Bewohner einschließt, die in die häusliche Gemeinschaft aufgenommen sind. Ersichtlich eröffnet die Klausel aber nicht die Möglichkeit, weiteren selbständigen Wohnraum ausschließlich in Hobbyräumen allein unter der Voraussetzung zu schaffen, dass öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht entgegenstehen.
Eine Nutzung der Teileigentumsrechte des Antragsgegners als Wohnung stört mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung als Hobbyraum. Die Frage ist anhand einer typisierenden, d.h. verallgemeinernden Betrachtungsweise zu beurteilen. Danach erfährt die Wohnanlage bei der Vergrößerung um eine weitere Wohneinheit typischerweise eine intensivere Nutzung, als wenn eine bereits vorhandene Wohnung um einen Hobbyraum vergrößert wird und damit von mehr Personen genutzt werden kann. Deshalb kommt es auch nicht darauf an, dass konkrete Beeinträchtigungen vorgetragen oder erwiesen sind. Es genügt, dass mit solchen nach dem gewöhnlichen Gang der Dinge zu rechnen ist. Davon ist hier auszugehen. Darauf, dass die derzeitige Mietpartei des Antragsgegners besonders ruhig und zurückgezogen lebt, kommt es nicht an.
Der Eigentümer ist dementsprechend verpflichtet, die Nutzung der Hobbyräume als selbständige Wohnung zu unterlassen.
