Nackt auf der Terrasse: Vermieter darf bei Sex vor Nachbarn abmahnen

Ein Vermieter ist berechtigt, seine Mieter abzumahnen, wenn diese gut einsehbar auf dem Balkon oder der Terasse Geschlechtsverkehr oder andere sexuelle Handlungen ausübt. Ein solches Verhalten stört den Hausfrieden und verstößt gegen das Rücksichtnamegebot. Die Aussagen von Mitmietern, die das Geschehen mit eigenen Augen gesehen haben, sind auch dann verwertbar, wenn heimlich gefertigte Lichtbilder rechtswidrig waren.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Streitig war, ob eine mietrechtliche Abmahnung wirksam ist, die ein Vermieter wegen sexueller Handlungen auf der zur Wohnung gehörenden Terrasse ausgesprochen hatte. Mitmieter hatten das Geschehen beobachtet, dem Vermieter gemeldet und zudem Fotos gemacht. Der Mieter bestritt die sexuellen Handlungen und machte geltend, der Bereich sei durch eine Mauer umgeben und nicht einsehbar. Daneben verlangte er die Herausgabe der gefertigten Lichtbilder.

Wann ist eine Abmahnung berechtigt?

Eine Abmahnung setzt eine Pflichtverletzung des Mieters voraus. Zum Mietverhältnis gehört die gegenseitige Rücksichtnahme zur Wahrung des Hausfriedens. Nimmt ein Mieter sexuelle Handlungen an einer Stelle vor, die für andere Mieter oder Passanten ohne größere Anstrengung einsehbar ist, verletzt er diese Pflicht. Der Vermieter darf dieses Verhalten dann abmahnen.

Maßgeblich ist die Einsehbarkeit. Handlungen in einem geschützten, verborgenen und nur schwer einsehbaren Raum sind anders zu beurteilen als solche auf einer Fläche, die von oberhalb gelegenen Wohnungen oder von einem angrenzenden Fußweg aus wahrgenommen werden kann. Wer sich in einem derart einsehbaren Bereich freizügig zeigt, kann nicht erwarten, dass Mitmieter das Verhalten hinnehmen und unbeteiligt bleiben. Dass sie sich dafür über die Brüstung eines Balkons lehnen müssen, ändert daran nichts.

Sexuelle Handlungen auf einem einsehbaren Terrassengelände sind geeignet, ein öffentliches Ärgernis zu erregen. Besonderes Gewicht hat die Umgebung: Befinden sich in unmittelbarer Nähe Kinderspielplätze und verläuft an der Fläche ein Fußweg, besteht die konkrete Möglichkeit, dass unbeteiligte Dritte, insbesondere Kinder, das Geschehen wahrnehmen. Es kommt nicht darauf an, ob es dazu tatsächlich gekommen ist. Ausreichend ist, dass die Wahrnehmung durch Dritte möglich war. Dies zeigte sich auch daran, dass mehrere Personen das Geschehen unabhängig voneinander bemerkt hatten.

Wie wurde der Vorwurf bewiesen?

Der Vorwurf stand aufgrund einer Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung fest. Mehrere Zeugen schilderten übereinstimmend, in sich stimmig und widerspruchsfrei sexuelle Handlungen. Dem stand die pauschale und dürftige Angabe eines Beteiligten gegenüber, es sei nicht dazu gekommen.

Bei der Glaubwürdigkeit der Zeugen war zu berücksichtigen, dass einzelne Mitmieter dem Mieter nicht positiv gegenüberstanden. Besondere Belastungstendenzen waren jedoch nicht ersichtlich. Eine Zeugin bemühte sich sogar, ein positives Bild des Mieters zu zeichnen. Eine weitere Zeugin, die nicht im selben Haus wohnte, hatte keinerlei Berührungspunkte zu ihm. Dagegen hatte der als Gegenzeuge benannte Beteiligte ein erhebliches Eigeninteresse, da er selbst an dem Geschehen beteiligt gewesen sein soll und mit dem Mieter befreundet war. Eine non-liquet-Situation lag daher nicht vor.

Die Lichtbilder wurden im Rahmen eines parallelen Verfahrensabschnitts als rechtswidrig eingestuft, weil ihre Anfertigung das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzt. Daraus folgt jedoch kein Verwertungsverbot für die Zeugenaussagen.

Die Zeugenvernehmung ist ein eigenständiges, selbständiges Beweismittel. Sie umgeht nicht ein unverwertbares Beweismittel, wenn die Zeugen bekunden, was sie mit eigenen Augen gesehen haben, und nicht lediglich den Inhalt der Bilder wiedergeben. Der Beweis wäre unabhängig von der Existenz der Lichtbilder zu erheben gewesen. Die Lichtbilder selbst und deren Wiedergabe durch die Zeugen blieben bei der Überzeugungsbildung unberücksichtigt. Allein die Schilderung der Zeugen war maßgeblich.

Kann sich der Mieter auf sein Persönlichkeitsrecht berufen?

Die Frage, ob das Fotografieren rechtswidrig war, ist von der Frage zu trennen, ob der Mieter sich gegenüber der Verwertung der Zeugenaussagen und der Abmahnung auf sein allgemeines Persönlichkeitsrecht stützen kann. Grundrechte finden dort ihre Schranken, wo Rechte Dritter verletzt werden. Dem Persönlichkeitsrecht des Mieters steht das allgemeine Persönlichkeitsrecht jedes Einzelnen gegenüber, nicht ungewollt mit sexuellen Handlungen anderer konfrontiert zu werden.

Mitmieter sind berechtigt, einen solchen Vorfall der Hausverwaltung zu melden und darüber als Zeugen vor Gericht auszusagen. Das Persönlichkeitsrecht des Mieters wird dadurch nicht verletzt, da er sich selbst aus dem geschützten privaten Bereich herausbegeben hat. Er kann sich daher nicht darauf berufen, dass Mitmieter Toleranz zu wahren hätten, wenn er selbst das Gebot der Rücksichtnahme missachtet.

Bestand ein Anspruch auf Herausgabe der Lichtbilder?

Unabhängig von der Abmahnung besteht ein Anspruch des Mieters auf Herausgabe der rechtswidrig gefertigten Lichtbilder. Befinden sich diese im laufenden Verfahren bei der Gerichtsakte, ist die Herausgabe erst nach Beendigung des Rechtsstreits und Rückgabe der Bilder durch das Gericht an den Vermieter möglich.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.