Rechtsmängelhaftung bei Eigentumserwerb des Mieters?

Erwirbt der Mieter das Eigentum an der Mietsache, entfällt die Mietzahlungspflicht regelmäßig über den Bereicherungseinwand (dolo agit), ohne dass es einer analogen Anwendung des § 536 Abs. 3 BGB bedarf.

Die bloße Behauptung eines (vermeintlichen) Eigentums- oder Nutzungsrechts gegenüber dem tatsächlichen Eigentümer stellt zudem keinen Eingriff in dessen Befugnisse nach § 903 BGB dar und begründet daher keinen Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 1 BGB.

Keine analoge Anwendung der Rechtsmängelhaftung bei Eigentumserwerb des Mieters

Erwirbt der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses das Eigentum an der Mietsache, stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Mietzinsanspruch des Vermieters fortbesteht. Eine analoge Anwendung des § 536 Abs. 3 BGB, der dem Mieter bei Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch das Recht eines Dritten ein Minderungsrecht einräumt, scheidet in dieser Konstellation aus.

Eine Analogie setzt voraus, dass eine planwidrige Regelungslücke besteht und der zu beurteilende Sachverhalt dem geregelten Tatbestand in rechtlicher Hinsicht so weit vergleichbar ist, dass der Gesetzgeber bei vergleichbarer Interessenlage zum gleichen Abwägungsergebnis gekommen wäre (vgl. BGH, 13.11.2001 - Az: X ZR 134/00; BGH, 13.03.2003 - Az: I ZR 290/00). Beide Voraussetzungen liegen bei einem Eigentumserwerb durch den Mieter nicht vor. § 536 Abs. 3 BGB regelt den Fall, dass einem Mieter die Nutzung durch das Recht eines Dritten streitig gemacht wird; diese Ausgestaltung trägt der nur schuldrechtlichen Stellung des Mieters Rechnung, der keine rechtliche Einbuße erleidet, solange ihm der Dritte die vertragsgemäße Nutzung nicht tatsächlich beeinträchtigt (vgl. BGH, 05.07.1991 - Az: V ZR 115/90). Wird der Mieter selbst Eigentümer, ist ihm der Gebrauch der Mietsache hingegen sicher; eine Entziehung des Gebrauchs gegen seinen Willen findet nicht statt. Die der Norm zugrunde liegende Interessenlage ist daher nicht übertragbar, sodass weder eine Regelungslücke noch eine Rechtsähnlichkeit besteht.

Welche Rechtsfolge ergibt sich aus dem Eigentumserwerb des Mieters für den Mietzinsanspruch?

Trotz fortbestehenden Mietverhältnisses kann der Mieter dem Mietzinsanspruch des Vermieters nach Eigentumserwerb den Einwand der sofortigen Rückforderbarkeit entgegenhalten (§ 242 BGB - dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est). Mit dem Eigentumserwerb entsteht zwischen den Parteien ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis im Sinne der §§ 987 ff. BGB, sofern der bisherige Besitzer dem neuen Eigentümer gegenüber nicht zum Besitz berechtigt ist. Ein gegenüber einem früheren Eigentümer bestehendes Besitzrecht wirkt gegen den neuen Eigentümer nur unter den Voraussetzungen des § 566 BGB fort (vgl. BGH, 29.06.2001 - Az: V ZR 215/00).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.