Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten (im Anschluss an BGH, 18.07.2002 - Az: IX ZR 195/01).
Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist.
Hierzu führte das Gericht aus:
1. Ob in Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung bei einem Vermieterwechsel durch Beendigung des Hauptmietverhältnisses die bis dahin begründeten Mietforderungen des Zwischenmieters gemäß § 565 Abs. 1 BGB, § 549 a BGB a.F. auf den (Haupt-)Vermieter übergehen oder ob sie beim ausgeschiedenen Zwischenmieter verbleiben, kann dahinstehen. Diese Frage stellt sich nämlich nur, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und der Zwischenmieterin in dem Zeitraum, auf den sich die dem Zahlungsverlangen der Zwischenmieterin und der Leistung der Beklagten zugrunde liegenden Mietforderungen beziehen, noch bestanden hat und es nicht bereits vorher durch die fristlose Kündigung des Hauptvermieters vom 12. Dezember 2000 beendet worden war. Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit dieser Kündigung jedoch zu Recht bejaht, so dass die Mietansprüche für den Zeitraum ab Januar 2001 von Anfang an dem Hauptvermieter und nicht der Zwischenmieterin zustanden. Auf die Frage, welche Rechtsfolgen der Vermieterwechsel in Fällen der vorliegenden Art hat, kommt es deshalb nicht an.
2. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungsmaßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sei § 554 a BGB a.F., zutrifft, oder ob schon die nunmehr für das gesamte Mietrecht geltende allgemeine Kündigungsvorschrift des § 543 BGB heranzuziehen ist, die ein schuldhaftes Verhalten der vertragsbrüchigen Partei nicht voraussetzt, kann dahingestellt bleiben. Auch nach dem Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bei schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt.
Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist.
Hierzu führte das Gericht aus:
1. Ob in Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung bei einem Vermieterwechsel durch Beendigung des Hauptmietverhältnisses die bis dahin begründeten Mietforderungen des Zwischenmieters gemäß § 565 Abs. 1 BGB, § 549 a BGB a.F. auf den (Haupt-)Vermieter übergehen oder ob sie beim ausgeschiedenen Zwischenmieter verbleiben, kann dahinstehen. Diese Frage stellt sich nämlich nur, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und der Zwischenmieterin in dem Zeitraum, auf den sich die dem Zahlungsverlangen der Zwischenmieterin und der Leistung der Beklagten zugrunde liegenden Mietforderungen beziehen, noch bestanden hat und es nicht bereits vorher durch die fristlose Kündigung des Hauptvermieters vom 12. Dezember 2000 beendet worden war. Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit dieser Kündigung jedoch zu Recht bejaht, so dass die Mietansprüche für den Zeitraum ab Januar 2001 von Anfang an dem Hauptvermieter und nicht der Zwischenmieterin zustanden. Auf die Frage, welche Rechtsfolgen der Vermieterwechsel in Fällen der vorliegenden Art hat, kommt es deshalb nicht an.
2. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungsmaßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sei § 554 a BGB a.F., zutrifft, oder ob schon die nunmehr für das gesamte Mietrecht geltende allgemeine Kündigungsvorschrift des § 543 BGB heranzuziehen ist, die ein schuldhaftes Verhalten der vertragsbrüchigen Partei nicht voraussetzt, kann dahingestellt bleiben. Auch nach dem Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bei schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt.
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Redaktionelle Bearbeitung: RA Dr. jur. Rochus Schmitz und RAin Alexandra Klimatos | Geprüft von: RA Martin Becker, RA Dr. jur. Jens-Peter Voß, RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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