Duldet der Vermieter, dass der Mieter nach Mietende noch
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchführt, liegt keine Vorenthaltung der Mietsache vor - ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheidet damit aus. Ein Schadensersatzanspruch wegen verspäteter Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt zudem voraus, dass der Vermieter konkret darlegt, welchen Schaden ihm die Verzögerung - etwa in Form einer erst später möglichen Neuvermietung - tatsächlich verursacht hat.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach
§ 551 Abs. 1 BGB a.F. (
§ 546a Abs. 1 BGB n.F.) setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthält. Vorenthaltung im Sinne dieser Normen liegt vor, wenn der Mieter seiner Rückgabepflicht nicht nachkommt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.
Nimmt der Mieter hingegen mit Zustimmung oder auf entsprechende Aufforderung des Vermieters Schönheitsreparaturen in den Mieträumen vor, fehlt es am Tatbestandsmerkmal der Vorenthaltung. In diesem Fall ist der Vermieter damit einverstanden, dass der Mieter zumindest Mitbesitz an den Räumen behält, um die Arbeiten durchzuführen. Das Unterlassen der sofortigen Herausgabe widerspricht in dieser Konstellation gerade nicht dem Willen des Vermieters. Eine analoge Anwendung der Vorschriften über die Nutzungsentschädigung - wie sie vereinzelt vertreten wird - scheidet aus, da dem Vermieter in solchen Fällen grundsätzlich die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruchs offensteht.
Für die Annahme von Verzug gemäß § 326 BGB a.F. ist eine wirksam gesetzte und abgelaufene Frist erforderlich. Reagiert der Vermieter auf eine Mitteilung des Mieters, wonach die Frist nicht eingehalten werden kann und eine konkrete Verlängerung beantragt wird, nicht mit einem Widerspruch, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er mit der Fristverlängerung einverstanden ist. Werden die geschuldeten Arbeiten innerhalb der - ausdrücklich oder konkludent - verlängerten Frist abgeschlossen, tritt kein Verzug ein.
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung (pVV) wegen verspätet durchgeführter Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass der Vermieter schlüssig darlegt, inwieweit die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführten Renovierungsarbeiten zu einem konkreten Schaden geführt haben. Hierfür genügt es nicht, dass die Reparaturen zeitlich nach Mietende vorgenommen wurden. Erforderlich ist vielmehr die substantiierte Darlegung eines kausalen Schadens, etwa in Form einer verzögerten Neuvermietung, die sich unmittelbar auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der Schönheitsreparaturen zurückführen lässt. Fehlt es an diesem Sachvortrag, ist ein solcher Anspruch nicht schlüssig begründet.
