Werden mehrere Wohngebäude eines Vermieters von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine gemeinsame Heizanlage - insbesondere einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss - versorgt, ist der Vermieter berechtigt, diese Gebäude für Zwecke der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit (Wirtschaftseinheit) zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn im
Mietvertrag ausdrücklich nur eines der Gebäude als Mietsache bezeichnet wird (vgl. BGH, 14.07.2010 - Az:
VIII ZR 290/09; BGH, 20.10.2010 - Az:
VIII ZR 73/10).
Eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung, die eine solche gebäudeübergreifende Abrechnung gestattet, ist nicht erforderlich. Die Zulässigkeit der zusammengefassten Abrechnung ergibt sich unmittelbar aus der tatsächlichen Versorgungssituation: Entscheidend ist allein, dass die Gemeinschaftsheizung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestand und sämtliche betroffenen Gebäude von Anfang an versorgt hat. Dem Vermieter steht insoweit ein Abrechnungsrecht kraft der bestehenden Versorgungsstruktur zu, das keiner gesonderten Legitimation im Vertrag bedarf.
Hieraus folgt zugleich, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, auf eigene Initiative zusätzliche Wärmemengenzähler für jedes einzelne Gebäude installieren zu lassen, um eine hausweise Einzelabrechnung zu ermöglichen. Eine solche Obliegenheit lässt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus den einschlägigen Vorschriften der
Heizkostenverordnung ableiten. Technische Möglichkeiten zur nachträglichen Untergliederung der Verbrauchserfassung begründen keine Rechtspflicht zur Schaffung dieser Abrechnungsstruktur.
