Darf der Vermieter die Heizkosten schätzen?

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Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzem für einen Abrechnungszeitraum aus „zwingenden Gründen“ nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist dieser Verbrauch vom Gebäudeeigentümer (Vermieter) gem. § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln.

Unter „zwingenden Gründen“ in diesem Sinne sind aber auch solche zu verstehen, die die gleichen Folgen wie ein Geräteausfall: zeigen, bei denen also eine Nachholung der Verbrauchserfassung objektiv unmöglich ist. Dazu gehört nach Auffassung des erkennenden, Gerichts und wohl auch der Literatur vor allem die verweigerte oder nicht durchführbare Ablesung.

Zu den Pflichten eines Mieters/Nutzers gehört es insofern nämlich sowohl, die Anbringung der Ausstattung von Messgeräten zu dulden (§ 4 Abs. 2 S. 1 Heizkostenverordnung) als auch - selbst wenn dies nicht ausdrücklich in der Heizkostenverordnung geregelt ist - das Betreten der Räume zum Zwecke der Durchführung der Ablesung zu dulden.

Trifft den Mieter insofern ein Verschulden an der zureichenden Verbrauchserfassung, so kann der Vermieter ggf. sogar auch aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung verlangen, so gestellt zu werden, als ob die Verbrauchserfassung korrekt durchgeführt worden wäre.

Der Mieter/Nutzer hat nämlich hier dann seine vertragliche Verpflichtung erheblich verletzt, weil er die Ablesung der Heizkostenverteiler in seiner Wohnung nicht geduldet hat. Diese Duldungspflicht ergibt sich aber eindeutig aus dem Mietvertrag i.V.m. § 4 Heizkostenverordnung.

Eine ordnungsgemäße Abrechnung liegt somit hier vor, weil die Ablesung rechtzeitig genug von der Erfüllungsgehilfin der Vermieterin für 3 Termine jeweils angekündigt worden ist und trotzdem eine Schätzung des Verbrauchs hinsichtlich der Wohnung des Mieters erfolgen musste, weil der Mieter zu allen 3 Terminen die Tür nicht öffnete. Insofern ist nämlich auch nur eine einwöchige Vorankündigung jeder Ablesung erforderlich, um von einem ordnungsgemäß angekündigten Ablese-Termin auszugehen. Diese Frist wurde hier aber jeweils eingehalten.

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