Die Einwendung, dass für bestimmte
Betriebskosten keine vertragliche Umlagevereinbarung besteht, fällt unter die Ausschlussfrist des
§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB. Danach muss der Mieter sämtliche Beanstandungen gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach deren Zugang erheben. Erfolgt innerhalb dieser Frist kein Widerspruch, sind spätere Einwendungen
ausgeschlossen.
Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB dient dem Rechtsfrieden und der Abrechnungssicherheit. Sie stellt dem Nachforderungsausschluss des Vermieters in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB einen korrespondierenden Einwendungsausschluss des Mieters gegenüber. Beide Regelungen sollen gewährleisten, dass innerhalb eines überschaubaren Zeitraums nach Zugang der Abrechnung Klarheit über gegenseitige Ansprüche besteht. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn der Mieter auch nach Ablauf der Frist noch geltend machen könnte, dass bestimmte Kostenpositionen mangels Vereinbarung nicht umlagefähig seien.
Die Umlagefähigkeit einzelner Kostenarten hängt gemäß § 556 Abs. 1 BGB von einer vertraglichen Vereinbarung ab. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Vermieter diese Positionen grundsätzlich nicht abrechnen. Enthält die Abrechnung dennoch derartige Kosten, kann der Mieter dies beanstanden, muss aber die Jahresfrist wahren. Wird der Einwand erst nach Fristablauf erhoben, bleibt er unbeachtlich, sofern die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie die nach der Rechtsprechung erforderlichen Mindestangaben zu Abrechnungszeitraum, Kostenarten, Verteilungsschlüssel, Gesamtkosten und dem auf den Mieter entfallenden Anteil enthält.
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