Hausverwalter muss Mietkaution an Zwangsverwalter herausgeben

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution vereinbarungsgemäß an den Verwalter des Wohnungseigentums statt an den Vermieter gezahlt, kann der Zwangsverwalter die Überlassung der Kaution direkt von diesem Verwalter verlangen.

Zwangsverwalter kann Mietkaution direkt vom Verwalter verlangen

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern.

Welche Stellung hat der Zwangsverwalter hinsichtlich der Mietkaution?

Wurde das beschlagnahmte Objekt vor der Beschlagnahme an einen Mieter überlassen, ist der Mietvertrag nach § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Von dieser Wirksamkeit ist die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses erfasst (vgl. BGH, 16.07.2003 - Az: VIII ZR 11/03). Die Kaution sichert die Mietansprüche, auf die sich die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG erstreckt.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes nach § 152 Abs. 1 ZVG erfordert deshalb, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem Verwaltung und Benutzung des Grundstücks durch die Beschlagnahme entzogen werden (§ 148 Abs. 2 ZVG), auf die Kaution zugreifen kann. Nur so kann er gegen den Mieter gerichtete Ansprüche abdecken. Zudem ist der Zugriff erforderlich, weil der Zwangsverwalter dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist (vgl. BGH, 14.04.2005 - Az: V ZB 6/05). Dies gilt auch dann, wenn der Schuldner die Kaution dem Zwangsverwalter nicht ausgehändigt hat (vgl. BGH, 16.07.2003 - Az: VIII ZR 11/03; BGH, 09.03.2005 - Az: VIII ZR 330/03; BGH, 11.03.2009 - Az: VIII ZR 184/08). Der Zwangsverwalter kann daher von dem Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme geleisteten Mietkaution verlangen.

Wurde die Mietkaution vereinbarungsgemäß nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geleistet, kann der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1, 2 ZVG die Überlassung unmittelbar von diesem Verwalter fordern. Vorliegend war die Kaution vom Mieter entsprechend der Vereinbarung an die Hausverwaltung gezahlt worden.

Der Zwangsverwalter tritt zwar nicht in einen Vertrag ein, den die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossen hat (vgl. BGH, 09.03.2005 - Az: VIII ZR 330/03). Daraus folgt aber nicht, dass allein der Schuldner berechtigt wäre, die Auszahlung der Kaution vom Verwalter zu verlangen. Dem Zwangsverwalter obliegt nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (vgl. BGH, 22.01.2014 - Az: VIII ZR 391/12) und ordnungsgemäß zu verwalten. Als Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nach § 148 Abs. 2 ZVG umfasst dies die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet- oder Pachtforderungen auch gegen Dritte Klage zu erheben (vgl. BGH, 24.09.2009 - Az: IX ZR 149/08).

Ist der Aufenthaltsort der Kaution unerheblich?

Es macht keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an ihn ausgekehrt hat. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten (vgl. BGH, 09.03.2005 - Az: VIII ZR 330/03). Dem trägt der Direktanspruch gegen den Verwalter des Wohnungseigentums Rechnung.

Eigeninteressen des Verwalters werden dadurch nicht in beachtlicher Weise berührt. Bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter fungiert er lediglich als dessen Zahlstelle. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner, für den er tätig geworden ist.

Kann die Rückforderung dem Schuldner vorbehalten bleiben?

Eine Beschränkung der Rückforderung auf den Schuldner überzeugt nicht. Dieser wird regelmäßig kein Interesse haben, die Rückzahlung der Kaution vom Verwalter des Wohnungseigentums zu verlangen (vgl. Schmidberger, Rpfleger 2005, 464). Zudem ist der Schuldner verpflichtet, die Kaution seinerseits an den Zwangsverwalter weiterzureichen.

Auch der Einwand, der Mieter könne die Herausgabe der Kaution zwar vom Vermieter, nicht aber vom Verwalter des Wohnungseigentums verlangen, führt zu keinem anderen Ergebnis. Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt (vgl. BGH, 09.03.2005 - Az: VIII ZR 330/03; BGH, 11.03.2009 - Az: VIII ZR 184/08; BGH, 23.09.2009 - Az: VIII ZR 336/08).

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