Mieterhöhungsverlangen und Kriterien des (Stuttgarter) Mietspiegels

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Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 S.1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.

Hierzu führte das Gericht aus:

Das Mieterhöhungsverlangen der SÜ GmbH im Auftrag der Klägerin - ein Mieterhöhungsverlangen durch einen Vertreter des Vermieters ist grundsätzlich zulässig (BGH, 02.04.2014 - Az: VIII ZR 231/13) - war formal unwirksam, die darauf gestützte Klage zunächst unzulässig. Ein Mieterhöhungsverlangen ist gem. § 558a Abs. 1 S. 1 BGB zu begründen. Die Ausführungen der SÜ GmbH zu Lage und Ausstattung der Wohnung stellten in Verbindung mit dem Stuttgarter Mietspiegel zunächst keine hinreichende Begründung i.S.d. § 558a Abs. 1 S.1 BGB dar. Der Vermieter kann jedoch das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558b Abs. 3 S. 1 BGB nachbessern und dies auch noch im Rechtsstreit. Von dieser Möglichkeit hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 28. Januar 2013 Gebrauch gemacht. Mit der Zustellung des Schriftsatzes an den Beklagtenvertreter am 7. Februar 2013 wurde gem. § 558b Abs. 3 S. 2 BGB die Frist des § 558a Abs. 2 S. 1 BGB erneut in Lauf gesetzt, weswegen das Amtsgericht zutreffend den 1. Mai 2013 als neuen Stichtag errechnet hat.

Das Mieterhöhungsverlangen in seiner ursprünglichen Form war deswegen formal unwirksam, weil der Mieter aus jenem in Kombination mit dem Stuttgarter Mietspiegel die Einordnung seiner Wohnung nicht nachvollziehen konnte und deswegen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nicht einmal ansatzweise überprüfen konnte. Die Kammer verkennt nicht, dass der Vermieter dem Mieter nach § 558a Abs. 1 S. 1 BGB keine umfassende Tatsachendarstellung schuldet, dass insbesondere dem Mieter bekannte Tatsachen nicht im Mieterhöhungsverlangen aufgelistet werden müssen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang wiederholt entschieden, dass es dem Vermieter obliege, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitzuteilen, welche jener benötige, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Auf die Begründung dieser Urteile wird Bezug genommen, die Kammer folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit genügt die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit dem Stuttgarter Mietspiegel den Anforderungen des § 558a Abs. 1 S. 1 BGB in der Ausprägung der BGH-Rechtsprechung indes nicht.