Umrechnung von Netto-Kaltmiete des Mietspiegels in Brutto-Kaltmiete: Maßgeblicher Zeitpunkt der Betriebskosten

Stützt der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel, der Netto-Kaltmieten ausweist, obwohl eine Brutto-Kaltmiete vereinbart ist, muss er beide Größen zunächst auf eine gleiche Basis bringen. Dazu sind der Netto-Kaltmiete des Mietspiegels die konkreten Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Erhöhungsverlangens zu tragen hat; veraltete Betriebskosten sind hierfür ungeeignet.

Mieterhöhung per Mietspiegel: Mietstruktur muss übereinstimmen

Soll ein Mieterhöhungsverlangen auf die Vergleichsmieten des örtlichen Mietspiegels gestützt werden, muss die Mietstruktur von Vertragsmiete und Vergleichsmiete übereinstimmen. Andernfalls stimmen die Vergleichsmaßstäbe nicht. Die Erhöhung einer Brutto-Kaltmiete unter Heranziehung einer im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmiete ist grundsätzlich möglich. Voraussetzung ist aber, dass zuvor eine Umrechnung auf eine gleiche Basis erfolgt.

Worin unterscheiden sich Netto-Kaltmiete und Brutto-Kaltmiete?

Die Netto-Kaltmiete ist die Miete ohne sämtliche Betriebskosten. Die Brutto-Kaltmiete (Inklusivmiete) enthält dagegen sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten. Weist ein Mietspiegel ausschließlich Netto-Kaltmieten aus, die Vertragsmiete ist aber eine Bruttomiete, ist eine Vergleichbarkeit nicht ohne Weiteres gegeben. Sie lässt sich auf zwei Wegen herstellen: Entweder wird die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in eine Nettomiete umgerechnet, oder die im Mietspiegel aufgeführte Nettomiete wird in eine Bruttomiete umgerechnet. Die Art und Weise dieser Umrechnung ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

Formelle Wirksamkeit und materielle Begründetheit: Was ist zu unterscheiden?

Ein Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Diese formellen Anforderungen sind auch dann erfüllt, wenn die in der Begründung enthaltenen Angaben inhaltlich nicht zutreffen und das Erhöhungsverlangen nicht rechtfertigen. Ob die Angaben die Erhöhung tragen, ist eine Frage der Begründetheit des materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruchs und nicht der Zulässigkeit bzw. Wirksamkeit des Verlangens (vgl. LG Berlin, 11.01.1999 - Az: 62 S 389/98). Legt der Vermieter seiner Erklärung daher nicht maßgebliche Betriebskosten zugrunde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern zu dessen Unbegründetheit.

Ebenso unschädlich ist es, wenn die Begründung auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, der zwischenzeitlich durch einen neueren Mietspiegel überholt ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Auflage, § 558a BGB, Rdnr. 8).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.