Pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten sind nicht zu zulässig, da hierdurch zivilrechtlich zulässige
Mieterhöhungen verhindert werden. Die rechtlichen Sanierungs-Vorschriften bieten keine Rechtsgrundlage für derartige Obergrenzen, auch dann nicht, wenn die Obergrenzen dazu dienen, die Verdrängung der angestammten Bewohner zu verhindern.
Hierzu führte das Gericht aus:
Bei den der sanierungsrechtlichen Genehmigung beigefügten, auf die Einhaltung von Mietobergrenzen gerichteten Nebenbestimmungen handelt es sich um nach § 42 Abs. 1 VwGO gesondert anfechtbare Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln. Entgegen der Auffassung des Beklagten sind sie nach ihrem maßgebenden objektiv erkennbaren Regelungsinhalt ungeachtet ihrer ausdrücklichen Bezeichnung im Genehmigungstext nicht als "modifizierende Auflagen" einzustufen, welche als solche nicht isoliert angefochten werden könnten. Denn sie erfüllen nicht die für "modifizierende Auflagen" kennzeichnenden Merkmale, dass durch sie der Gegenstand der beantragten Genehmigung selbst qualitativ verändert wird und dem Antragsteller damit anstelle der beantragten uneingeschränkten nur eine entsprechend modifizierte Genehmigung zugesprochen wird, gegen die er allein mit einem Verpflichtungsbegehren auf Erteilung der ursprünglich beantragten Genehmigung vorgehen könnte. Die der Klägerin erteilte sanierungsrechtliche Genehmigung weist jedoch derartige qualitative Abweichungen von dem beantragten Genehmigungsgegenstand nicht auf. Die von ihr beantragte Erlaubnis zur Durchführung bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurde ihr hinsichtlich der baulichen Ausgestaltung erteilt. Die einzige Abweichung des Genehmigungsbescheids vom 27. Oktober 2000 besteht darin, dass der Klägerin zunächst verwehrt wird, die ihr nach Zivilrecht zustehenden Möglichkeiten zu einer Mieterhöhung in vollem Umfang auszuschöpfen; hierdurch hat die Genehmigung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme jedoch kein wesentlich anderes Gepräge erhalten. Soweit sich der Beklagte demgegenüber darauf beruft, durch die Hinzufügungen der Auflagen Nrn. 1 und 2 wandele sich der Bescheid von einer ausschließlich auf die baulichen Veränderungen bezogenen Genehmigung hin zu einer Genehmigung, die - als Ausfluss der bezirklichen Sanierungssteuerung - auch die sozialen Sanierungsziele einbeziehe, so dass sich der Charakter der Genehmigung vollständig ändere, vermag dies eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Die vielschichtigen Sanierungsziele, von denen der Beklagte spricht, werden auch unabhängig von den Auflagen in der Genehmigung berücksichtigt; denn die gesamte Genehmigung ist, wovon auch die in der streitigen Bedingung Nr. 1 enthaltene Verpflichtung bezüglich der festgesetzten Sanierungspläne zeugt, Instrument zur Durchsetzung der Sanierungsziele einschließlich der sozialen Belange, was selbst dann der Fall wäre, wenn sie keine Bestimmung zu Mietobergrenzen enthielte.
Es sind auch im Übrigen keine Gründe ersichtlich, die hier eine Ausnahme vom Grundsatz der isolierten Anfechtbarkeit von Auflagen rechtfertigen könnten. Wie der Senat bereits wiederholt im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entschieden hat, ist zwar die isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung nach materiellem Recht im Ergebnis nur zulässig, wenn der Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmung sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann; dies ist jedoch erst eine Frage der Begründetheit und nicht bereits der Zulässigkeit der Anfechtungsklage, es sei denn, eine isolierte Aufhebbarkeit der Nebenbestimmung scheidet offenkundig von vornherein aus. Das würde voraussetzen, dass aus Rechtsgründen zwischen der Hauptregelung des Verwaltungsaktes und der Nebenbestimmung ein offenkundiger untrennbarer innerer Zusammenhang besteht, weil die Behörde bei einer objektiven, an den anzuwendenden Rechtssätzen und dem Rechtsgedanken des § 44 Abs. 4 VwVfG orientierten Betrachtung die im Falle einer Teilaufhebung verbleibende Regelung zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht getroffen hätte und auch nicht hätte rechtmäßig treffen können. Ein solcher offenkundiger untrennbarer innerer Zusammenhang liegt jedoch zwischen der sanierungsrechtlichen Genehmigung und den hier in Frage stehenden Auflagen entgegen der Ansicht des Beklagten nicht vor. Er kann insbesondere nicht aus dem ausdrücklich in dem Bescheid aufgenommenen Hinweis, dass "von der Genehmigung kein Gebrauch gemacht" werden könne, hergeleitet werden; denn es kommt für diese Beurteilung des untrennbaren Zusammenhangs nicht auf den Wortlaut des Bescheides und die dadurch dokumentierte Absicht der Verklammerung, sondern auf den objektiven Erklärungsinhalt und die in diesem Zusammenhang maßgeblichen Rechtsvorschriften an. Von einer bereits bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Klage ohne weiteres erkennbaren rechtlichen Befugnis des Beklagten zu einer Verknüpfung der sanierungsrechtlichen Genehmigung mit durch Mietobergrenzen verfolgten Verdrängungsschutzzielen kann aber angesichts der divergierenden Auffassungen hierüber nicht die Rede sein. Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf, dass bereits die Verknüpfung der Auflage mit dem sanierungsrechtlichen Bescheid der Durchsetzung der sozialen Sanierungsziele diene, da sie einen vorzeitigen Baubeginn und infolgedessen sowohl eine "Fehlbelegung" der Wohnungen als auch negative tatsächliche Auswirkungen auf die betroffenen Mieter verhindern solle, ehe Rechtsklarheit über die Mietenentwicklung nach Abschluss der Baumaßnahmen geschaffen sei. Schon die Bedingung Nr. 1, deren isolierte Aufhebbarkeit offensichtlich von vornherein ausscheidet, wie der Senat bereits im Beschluss vom 7. Mai 2001 - Az: 2 SN 6.01 - anerkannt hat, und die den Baubeginn von dem vorherigen Nachweis des Angebots von Modernisierungs- bzw. Räumungsvereinbarungen entsprechend den Sozialplänen abhängig macht, beugt weitgehend der vom Beklagten befürchteten Entwicklung vor.
Das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage kann der Klägerin mit Rücksicht auf ihr als berechtigt anzuerkennendes Interesse, von dieser rechtsschutzintensivsten Klageform Gebrauch zu machen und sich ungeachtet der eigenen Vorstellungen über Mietanhebungsmöglichkeiten den öffentlich-rechtlichen Bindungen durch die festgelegten Mietobergrenzen zu entziehen, nicht abgesprochen werden.
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