Ein Vermieter kann eine
Mieterhöhung nach § 12 MHG weder auf eine vom Mieter selbst eingebaute Heizungsanlage noch auf eine ursprünglich vorhandene Kohleetagenheizung stützen.
Nach § 12 MHG (Miethöhegesetz) ist eine Erhöhung der Nettokaltmiete um bis zu 15 % zulässig, wenn die Wohnung über bestimmte Ausstattungsmerkmale verfügt, darunter eine Sammelheizung. Das Vorliegen dieses Merkmals ist jedoch nicht allein nach dem Wortsinn, sondern unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Norm zu beurteilen.
Eine Mieterhöhung nach § 12 MHG kann nur auf solche Ausstattungsmerkmale gestützt werden, die vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden. Hat der Mieter auf eigene Kosten und in eigener Initiative eine Heizungsanlage - etwa eine Gasetagenheizung - eingebaut, handelt es sich nicht um vom Vermieter geschaffenen Wohnkomfort. Die entsprechende Anlage ist mietrechtlich dem Mieter zuzurechnen; der Vermieter kann hieraus keine Rechte zur Mieterhöhung herleiten. Dies gilt unabhängig davon, ob die Anlage technisch den Anforderungen des § 12 MHG genügen würde.
Unter einer Zentralheizung im Sinne des § 12 MHG ist eine Sammelheizung zu verstehen, bei der - unabhängig von der verwendeten Energieart - an einer zentralen Stelle des Gebäudes oder der Wohnung ein Wärmeträger erwärmt und über diesen die Wohn- und Schlafräume versorgt werden. Dem Wortlaut nach wäre auch eine Kohleetagenheizung von diesem Begriff grundsätzlich erfasst, da sie die Wärmeversorgung mehrerer Räume von einer Stelle aus übernimmt.
Gleichwohl ist eine Gleichstellung von automatisch betriebenen Heizungsanlagen - wie Gas- oder Fernwärmeheizungen - mit manuell zu bedienenden Kohleetagenheizungen im Rahmen des § 12 MHG nicht sachgerecht. Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, eine erhöhte Miete nur dort zu rechtfertigen, wo die Wohnung tatsächlich über einen spürbar gehobenen Wohnkomfort verfügt. Dieser Komfort ist bei einer automatisch geregelten Heizung gegeben, weil die gewünschte Raumtemperatur jederzeit und ohne nennenswerten Aufwand des Mieters erreicht werden kann.
Bei einer manuell zu betätigenden Kohleetagenheizung hingegen verbleibt dem Mieter der mit einer Ofenheizung verbundene Arbeits-, Zeit- und Reinigungsaufwand. Die Handhabung erfordert regelmäßiges Beschicken, Entstehen von Schmutz durch Asche und Kohle sowie eine dauernde Kontrolle durch den Mieter. Der Wohnkomfort einer solchen Anlage liegt damit nur geringfügig über dem einer herkömmlichen Einzelofenheizung und rechtfertigt nicht den mit § 12 MHG verbundenen Komfortzuschlag. Eine Mieterhöhung auf dieser Grundlage ist daher auch dann ausgeschlossen, wenn die Kohleetagenheizung ursprünglich vom Vermieter eingebaut wurde.
