Ein Grundstücksmakler hat keinen Anspruch auf Einsicht in die Grundakten zur Ermittlung des vereinbarten Kaufpreises, wenn keine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das Bestehen eines Provisionsanspruchs dargelegt wird. Das bloße Behaupten eines
Maklervertrags ohne schriftlichen Nachweis oder belastbare Indizien genügt nicht.
Gemäß § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. § 12 Abs. 3 GBO i.V.m. § 46 Abs. 1 GBV erweitert dieses Einsichtsrecht auf die gesamten Grundakten und umfasst damit auch gemäß § 10 GBO zu den Grundakten genommene Kaufverträge. Die Zulässigkeit einer solchen Einsicht - die zwangsläufig Informationen über den vereinbarten Kaufpreis preisgibt - wird in der Rechtsprechung im Grundsatz bejaht.
Da Informationen über den Kaufpreis nicht zum eigentlichen Grundbuchinhalt gehören, auf dessen Publizität § 12 Abs. 1 GBO zielt, berührt die Gestattung der Akteneinsicht das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Kaufvertragsparteien in weit stärkerem Maße als die bloße Grundbucheinsicht. Zur Rechtfertigung dieses erheblichen Grundrechtseingriffs ist daher eine besonders sorgfältige und strenge Prüfung erforderlich, ob ein berechtigtes - das heißt nach allgemeiner Ansicht verständiges, je nach Sachlage ausreichendes, gegebenenfalls auch bloß wirtschaftliches - Interesse des Antragstellers tatsächlich vorliegt. Besonderes Gewicht erhält diese Anforderung dadurch, dass die durch die Akteneinsicht in ihrem informationellen Selbstbestimmungsrecht betroffenen Kaufvertragsparteien weder im Vorfeld der Entscheidung anzuhören noch im Nachgang beschwerdeberechtigt sind.
Für den Grundstücksmakler, der Einsicht in die Grundakten begehrt, um den für die Berechnung seiner Provision maßgeblichen Kaufpreis zu erfahren, ergibt sich aus diesen Grundsätzen ein verschärfter Darlegungsmaßstab. Ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne der genannten Vorschriften ist allenfalls dann anzuerkennen, wenn für das Bestehen eines Provisionsanspruchs nicht nur eine gewisse, sondern eine ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit spricht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Makler zur Ermittlung des Kaufpreises gegenüber einem zahlungsunwilligen Kunden - sofern die übrigen Voraussetzungen des Provisionsanspruchs vorliegen - grundsätzlich auch das zivilprozessuale Instrument der Stufenklage zur Verfügung steht. Darüber hinaus können auch die Verkäufer, soweit sie in eine Vertragsbeziehung zum Makler eingebunden sind, auskunftsverpflichtet sein, sodass der Weg über die Grundakten nicht die einzige zumutbare Erkenntnisquelle darstellt.
Die beträchtliche Wahrscheinlichkeit des Provisionsanspruchs muss durch konkrete, belastbare Tatsachen untermauert werden. Allein die Angaben des Maklers oder seiner Vertreter zum Abschluss eines Maklervertrags und zur Erbringung einer kausalen Maklerleistung genügen hierfür nicht. Indizstarke, belegte Tatsachen oder ein schriftlicher Maklervertrag sind erforderlich. Vorliegend reichten die Darlegungen nicht aus: Ein schriftlicher Maklervertrag lag nicht vor, die späteren Käufer hatten die ihnen angetragene Unterzeichnung eines Entwurfs „Objektnachweis/Provisionsbestätigung“ ausdrücklich abgelehnt, und konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Verkäufer eine Auskunft zur Kaufpreishöhe verweigern würden, waren ebenfalls nicht dargetan. Unter diesen Umständen beruht der reklamierte Provisionsanspruch letztlich allein auf den Angaben des Maklers selbst, was zur Bejahung einer beträchtlichen Wahrscheinlichkeit nicht ausreicht.
Fehlt es an der dargelegten beträchtlichen Wahrscheinlichkeit eines Provisionsanspruchs, ist der Antrag auf Einsicht in die Grundakten zum Zwecke der Kaufpreisermittlung abzulehnen. Das Grundbuchamt hat in einem solchen Fall kein Ermessen hinsichtlich der Gewährung der Akteneinsicht; die Ablehnung ist zwingend. Eine andere Beurteilung kommt auch dann nicht in Betracht, wenn der Makler dem Grunde nach vom Kaufvertragsabschluss weiß, da dies allein die Wahrscheinlichkeit eines wirksam entstandenen, auf den Kaufpreis bezogenen Provisionsanspruchs nicht belegt.
