Die bauordnungsrechtliche Sperrung eines
Balkons wegen Baufälligkeit stellt einen erheblichen
Sachmangel der Mietsache dar, der ein Minderungsrecht des Mieters begründet. Auch ein sehr kleiner Balkon (vorliegend ca. 1,25 m²) ist im Hinblick auf seinen objektiven Wohnwert kein unerheblicher Mangel.
Wird die Nutzung eines zur Mietsache gehörenden Balkons durch eine behördliche Verfügung vollständig untersagt, liegt ein Sachmangel im Sinne des
§ 536 Abs. 1 BGB vor, der die Tauglichkeit der Mietsache zum
vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert. Die Gebrauchstauglichkeit des Balkons ist in einem solchen Fall gänzlich aufgehoben, da dem Mieter die Nutzung der Außenfläche vollständig entzogen ist.
Ein derart vollständiger Nutzungsentzug ist entgegen einer verbreiteten Auffassung nicht als unerheblicher Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB einzustufen, der das
Minderungsrecht ausschlösse. Die Unerheblichkeit setzt voraus, dass ein Mangel leicht erkennbar ist und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann. Ein Balkon, der wegen Baufälligkeit bauordnungsrechtlich gesperrt werden muss, erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Selbst eine sehr kleine Balkonfläche besitzt für Mieter in oberen Stockwerken eines Mehrfamilienhauses in einer Großstadt einen nicht unerheblichen Wohnwert: Neben dem gelegentlichen Aufenthalt im Freien kommt ein Balkon als Abstellfläche, Raucherbereich oder Standort für Pflanzen in Betracht. Die Vielzahl denkbarer Nutzungsmöglichkeiten schließt die Annahme eines bloß unerheblichen Mangels aus.
Das Minderungsrecht besteht ganzjährig, also auch in den Wintermonaten. Maßgeblich für die mietrechtliche Beurteilung ist das gestörte Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, nicht die tatsächliche oder wetterbedingt eingeschränkte Nutzbarkeit der Außenfläche in einem bestimmten Zeitraum. Ein Balkon kann auch in der kalten Jahreszeit genutzt werden - etwa als Abstellfläche, zum Kühlen von Getränken oder für Winterpflanzen. Die objektive Beeinträchtigung besteht unabhängig davon, ob der Mieter im Einzelfall von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hätte.
Das Minderungsrecht entfällt auch dann nicht, wenn der Vermieter von dem Mangel Kenntnis hatte. Die Anzeigepflicht des Mieters nach
§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB entfällt, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist; der Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB greift in diesem Fall nicht. Dabei ist unerheblich, auf welchem Weg der Vermieter Kenntnis erlangt hat - also auch dann, wenn ihm der Mangel durch eine Behörde, hier das Bauaufsichtsamt, zur Kenntnis gebracht wurde.
Eine Verwirkung des Minderungsrechts tritt nicht ein, wenn der Mieter den gesperrten Balkon lediglich gelegentlich und kurzzeitig betritt - etwa um Balkonpflanzen zu gießen - oder Mobiliar auf dem Balkon belässt. Nur wenn der Mieter eine Mietsache trotz vollständiger Unbrauchbarkeit (wie etwa einer durch gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall unbewohnbaren Wohnung) tatsächlich weiterhin nutzt, kann ein Ausschluss des Minderungsrechts wegen Verwirkung in Betracht kommen. Ein kurzzeitiges Betreten zum Pflanzen gießen oder das bloße Stehenlassen von Möbeln erreicht diese Schwelle nicht.
Die Minderungsquote berechnet sich aus der Bruttomiete. Hinsichtlich der angemessenen Höhe ist der Balkon wertungsmäßig mindestens mit einer Abstellkammer oder einem Vorratsraum vergleichbar. Nach der in der Rechtsprechung angewandten Nutzwertanalyse ist bei völliger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit eines Vorratsraumes eine Minderungsquote von ca. 4 % angemessen. Eine Minderung von rund 4 % der Bruttomiete ist damit auch bei einem kleinen Balkon, dessen Nutzung vollständig untersagt ist, sachgerecht - ungeachtet des Verhältnisses der Balkonfläche zur Gesamtwohnfläche.
