1. Schriftform
Ist ein Mietvertrag mit einer
Befristung von über einem Jahr nicht schriftlich abgeschlossen, so läuft er automatisch auf unbefristete Zeit, auch wenn Mieter und Vermieter mündlich einen bestimmten Endtermin vereinbart haben. Beide Seiten müssen dann die gesetzlichen
Kündigungsfristen einhalten. Der Vermieter braucht zudem in der Regel einen besonderen Grund wie z.B.
Eigenbedarf, um das Mietverhältnis überhaupt kündigen zu können.
Deswegen und natürlich auch aus Beweisgründen sollte am besten alles schriftlich vereinbart werden. Dies gilt insbesondere für:
2. MietzeitMan unterscheidet befristete und unbefristete Mietverträge.
Wird ein Mietvertrag befristet, was nur unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt zulässig ist (
§ 575 BGB), so kann er grundsätzlich nicht vorzeitig gekündigt werden.
Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kommt dann nur in Betracht, wenn
eine Beendigungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen wird, diese unterliegt keinem Schriftformerfordernis
ein außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegt, wie z.B. schwer vertragswidriges Verhalten des Mieters
der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt und sich darüber hinaus in einer besonderen, von der Rechtsprechung anerkannten "Notlage" befindet wie z.B. Arbeitsplatzwechsel oder Umzug in ein Altersheim
Soll ein unbefristetes Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden, so müssen in der Regel die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese betragen je nach Laufzeit des Mietverhältnisses seit dessen Beginn bis 5 Jahre 3 Monate, bis 8 Jahre 6 Monate, bis 10 Jahre 9 Monate und ab 10 Jahren 12 Monate. Diese Verlängerung gilt nur für den Vermieter (
§ 573c BGB), der Mieter kann jederzeit mit einer dreimonatigen Frist kündigen.
Sobald Regelungen in Mietverträgen zu Lasten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, sind sie unwirksam. Es gelten dann die gesetzlichen Regelungen. Kann der Vermieter daher absehen, die Mietwohnung künftig selbst zu benötigen, so bietet sich der Abschluss eines befristeten Mietvertrages an. In diesem Falle muss immer das Schriftformerfordernis beachtet werden. Der spätere Eigenbedarf muss naher dargelegt werden.
3. Kündigungsschutz
Die Kündigungsschutzvorschriften gelten nicht für bestimmte Untermietverhältnisse oder Mietverhältnisse über Wohnheimplätze.
In der Regel muss der Vermieter allerdings nicht nur die gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsvorschriften einhalten, sondern darüber hinaus auch über spezielle Gründe wie Eigenbedarf verfügen.
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