Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz:
Bei Verkäufen reicht es aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen.
Kauf bricht nicht Miete
Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt.Mietvertrag
Der neue Vermieter tritt anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, Vertragsänderungen muss der Mieter nicht unterschreiben.Mietzahlung
Wenn der neue Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss er seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden.Bei Verkäufen reicht es aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen.
Kündigung
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat (z.B. Eigenbedarf).Mieterhöhung
Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der sonstigen Begrenzungen, erhöhen.Nebenkosten
Die Nebenkostenabrechnung ist vom neuen Vermieter zu erstellen. Er muß die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Ein anderes gilt nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.Mietkaution
Die Mietkaution geht durch den Verkauf nicht verloren. Der Erwerber einer Mietwohnung haftet für die Kaution, selbst dann, wenn der neue Eigentümer die Kaution nicht erhalten hat.Stand: (letzte Änderung: 27.04.2026)
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Nein, ein neuer Mietvertrag ist nicht erforderlich. Der neue Vermieter tritt gemäß dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ automatisch in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein.
Der neue Eigentümer muss seine Berechtigung nachweisen, etwa durch einen Grundbuchauszug bei Kauf, einen Zuschlagsbeschluss bei Zwangsversteigerung oder einen Erbschein im Erbfall. Liegt kein Nachweis vor, erfolgt die Zahlung weiterhin an den bisherigen Vermieter.
Grundsätzlich nein. Der neue Eigentümer ist an die gesetzlichen Kündigungsregeln gebunden. Eine Ausnahme besteht nur bei einer Zwangsversteigerung, bei der unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung mit dreimonatiger Frist möglich ist.
Die Kaution bleibt bestehen. Der neue Erwerber haftet gegenüber dem Mieter für die Kaution, auch wenn er diese vom Voreigentümer nicht erhalten haben sollte.
Anfrage ohne Risiko
Vertraulich
Schnell
Sie erhalten eine echte Erstberatung zum Festpreis statt unverbindlicher Ersteinschätzung.