Im Mietvertrag ist häufig die Quadratmeterzahl der Wohnfläche angegeben. In dieser Angabe kann allerdings in der Regel keine vertraglich geregelte Soll-Eigenschaft der Mietsache, sondern lediglich deren ungefähre Beschreibung gesehen werden, von der Abweichungen möglich sind.
Etwas anderes gilt, wenn die Parteien ausdrücklich hervorheben, dass gerade die angegebene Wohnungsgröße Vertragsinhalt sein soll.
Hierbei ist weiterhin zu beachten, dass der Begriff der „Wohnfläche" nur für preisgebundenen Wohnraum im Rahmen der Wohnflächenverordnung definiert ist.
Schwierig wird es dann, wenn mietvertraglich lediglich eine Angabe zur Wohn-/Nutzfläche gemacht wird. Diese Angabe kann nicht mit der reinen Wohnfläche gleichgesetzt werden und begründet daher auch keinen Mangel oder einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete - auch dann nicht wenn diese Angabe mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen (reinen) Wohnfläche abweicht.
Die Wohnfläche ist damit ein Unterfall der Nutzfläche.
Der Vermieter muss im Mietvertrag keine Angabe zur reinen Wohnfläche machen - spätestens bei der Nebenkostenabrechnung oder einer Mieterhöhung spielt diese aber eine Rolle. Sobald der Vermieter sich dort auf eine „Wohnfläche" bezieht, kann dann im Falle einer tatsächlichen Abweichung vorgegangen werden.
Bei einer Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen tatsächlicher und abgerechneter „Wohnfläche“, ist bei der Nebenkostenabrechnung der Verteilerschlüssel in der Regel unrichtig und es kann entsprechend ein Anspruch auf Korrektur geltend gemacht werden.
Etwas anderes gilt, wenn die Parteien ausdrücklich hervorheben, dass gerade die angegebene Wohnungsgröße Vertragsinhalt sein soll.
Hierbei ist weiterhin zu beachten, dass der Begriff der „Wohnfläche" nur für preisgebundenen Wohnraum im Rahmen der Wohnflächenverordnung definiert ist.
Schwierig wird es dann, wenn mietvertraglich lediglich eine Angabe zur Wohn-/Nutzfläche gemacht wird. Diese Angabe kann nicht mit der reinen Wohnfläche gleichgesetzt werden und begründet daher auch keinen Mangel oder einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete - auch dann nicht wenn diese Angabe mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen (reinen) Wohnfläche abweicht.
Wohnfläche
Wohnfläche sind alle Bereiche die zu Wohnzwecken genutzt werden können, also alle Zimmer, Küche und Nebenräume. Auch Balkon/Terrasse werden mit bis zu 50% ihrer Größe hinzugerechnet.Nutzfläche
Nutzfläche umfasst hingegen alle flächenmäßigen Anteile die der Nutzung des Gebäudes im Sinne seiner Zweckbestimmung dienen.Die Wohnfläche ist damit ein Unterfall der Nutzfläche.
Der Vermieter muss im Mietvertrag keine Angabe zur reinen Wohnfläche machen - spätestens bei der Nebenkostenabrechnung oder einer Mieterhöhung spielt diese aber eine Rolle. Sobald der Vermieter sich dort auf eine „Wohnfläche" bezieht, kann dann im Falle einer tatsächlichen Abweichung vorgegangen werden.
Mieterhöhungen
Für Mieterhöhungen kommt es immer auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 18.11.2015 - Az: VIII ZR 266/14 aufgegeben.Nebenkosten / Betriebskosten
Die Wohnfläche erlangt in der Regel dann Bedeutung, wenn Kosten für Heizung und Warmwasser auf den Mieter umgelegt werden. Wenn eine konkrete Vereinbarung zur Quadratmeterzahl der Wohnfläche fehlt, kann es im Rahmen der Abrechnung der Nebenkosten oder im Falle einer Mieterhöhung daher für den Vermieter problematisch werden, da hier oft die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab der Betriebskosten herangezogen wird.Bei einer Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen tatsächlicher und abgerechneter „Wohnfläche“, ist bei der Nebenkostenabrechnung der Verteilerschlüssel in der Regel unrichtig und es kann entsprechend ein Anspruch auf Korrektur geltend gemacht werden.
Stand: (letzte Änderung: 25.05.2026)
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Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
In der Regel stellen diese Angaben keine vertraglich geregelte Soll-Eigenschaft dar, sondern eine ungefähre Beschreibung. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Parteien die Wohnungsgröße ausdrücklich zum Vertragsinhalt erhoben haben.
Wohnfläche umfasst alle Bereiche, die zu Wohnzwecken dienen (Zimmer, Küche, Nebenräume), wobei Balkone oder Terrassen bis zu 50 % angerechnet werden. Nutzfläche ist der Oberbegriff für alle Flächenanteile, die der Zweckbestimmung des Gebäudes dienen; die Wohnfläche ist ein Unterfall davon.
Für Mieterhöhungen ist immer die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Die frühere Annahme, dass eine Abweichung von bis zu 10 % unschädlich ist, wurde aufgegeben (vgl. BGH, 18.11.2015 - Az: VIII ZR 266/14).
Ja. Wenn die Differenz zwischen der in der Abrechnung zugrunde gelegten und der tatsächlichen Wohnfläche mehr als zehn Prozent beträgt, ist der Verteilerschlüssel für Betriebskosten in der Regel unrichtig und ein Anspruch auf Korrektur kann bestehen.
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