In rechtlicher Hinsicht besteht das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters mit dessen Erben fort, wenn keine dazu berechtigten Personen in das Mietverhältnis eingetreten sind (§ 564 BGB). Nun hat jeder Verstorbene auch Erben. Dies sind gem. §§ 1922 BGB ff die Verwandten, auch wenn das Verwandtschaftsverhältnis noch so entfernt ist (§ 1929 BGB), sowie der Ehegatte und der Partner einer eingetragenen (gleichgeschlechtlichen) Lebenspartnerschaft.
Für den kaum vorstellbaren Fall, dass es keine Verwandten gibt und der Erblasser auch nicht verheiratet war bzw. keine eingetragene Lebenspartnetschaft bestand, ist der Fiskus gesetzlicher Erbe (§ 1936 BGB). Solange demnach das Mietverhältnis besteht, sind die Vertragsparteien auch verpflichtet, einander die im Vertrag geschuldeten Leistungen zu erbringen. Dazu gehört auf der Seite des Mieters insbesondere die Zahlung der Miete. Wenn diese an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht bezahlt wird, hat der Vermieter das Recht der fristlosen Kündigung (§ 569 BGB).
Sind dem Vermieter der oder die Erben unbekannt und praktisch nicht feststellbar, so stellt dies für sich genommen auch einen Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Auch dieser Grund muss dann im Kündigungsschreiben angegeben werden. Daneben sollte hilfsweise von der Sonderkündigungsmöglichkeit des § 564 Satz 2 BGB Gebrauch gemacht werden. Nach dieser Bestimmung kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Die Kündigungsmöglichkeit besteht einen Monat lang nach Kenntnis vom Tod des Mieters.
Für den kaum vorstellbaren Fall, dass es keine Verwandten gibt und der Erblasser auch nicht verheiratet war bzw. keine eingetragene Lebenspartnetschaft bestand, ist der Fiskus gesetzlicher Erbe (§ 1936 BGB). Solange demnach das Mietverhältnis besteht, sind die Vertragsparteien auch verpflichtet, einander die im Vertrag geschuldeten Leistungen zu erbringen. Dazu gehört auf der Seite des Mieters insbesondere die Zahlung der Miete. Wenn diese an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht bezahlt wird, hat der Vermieter das Recht der fristlosen Kündigung (§ 569 BGB).
Sind dem Vermieter der oder die Erben unbekannt und praktisch nicht feststellbar, so stellt dies für sich genommen auch einen Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Auch dieser Grund muss dann im Kündigungsschreiben angegeben werden. Daneben sollte hilfsweise von der Sonderkündigungsmöglichkeit des § 564 Satz 2 BGB Gebrauch gemacht werden. Nach dieser Bestimmung kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Die Kündigungsmöglichkeit besteht einen Monat lang nach Kenntnis vom Tod des Mieters.
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Veröffentlicht: 06.07.2015 - aktualisiert: 23.04.2026
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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Nach § 564 BGB setzt sich das Mietverhältnis grundsätzlich mit den Erben des verstorbenen Mieters fort. Dazu zählen neben Verwandten auch Ehegatten oder Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft. Existiert kein Erbe, ist der Fiskus gesetzlicher Erbe.
Ist die Identität der Erben nicht feststellbar, kann die Kündigung gem. § 132 Abs. 2 BGB öffentlich zugestellt werden. Hierfür ist ein Antrag bei dem Amtsgericht zu stellen, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.
Da prozessual kein Räumungsurteil gegen unbekannte Erben erwirkt werden kann, ist eine Räumung im Wege der Selbsthilfe ausnahmsweise als zulässig anzusehen. Das Räumungsgut sollte dabei für einige Zeit eingelagert oder bei Werthaltigkeit verwertet werden.
Das Risiko für Schadensersatzansprüche der Erben wegen einer Verletzung des Mietvertrags wird als gering eingeschätzt, insbesondere wenn die Unkenntnis über die Person der Erben vorliegt und die Wohnung bereits anderweitig genutzt wird.
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