In rechtlicher Hinsicht besteht das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters mit dessen Erben fort, wenn keine dazu berechtigten Personen in das Mietverhältnis eingetreten sind (
§ 564 BGB). Nun hat jeder Verstorbene auch Erben. Dies sind gem. §§ 1922 BGB ff die Verwandten, auch wenn das Verwandtschaftsverhältnis noch so entfernt ist (§ 1929 BGB), sowie der Ehegatte und der Partner einer eingetragenen (gleichgeschlechtlichen) Lebenspartnerschaft.
Für den kaum vorstellbaren Fall, daß es keine Verwandten gibt und der Erblasser auch nicht verheiratet war bzw. keine eingetragene Lebenspartnetschaft bestand, ist der Fiskus gesetzlicher Erbe (§ 1936 BGB). Solange demnach das Mietverhältnis besteht, sind die Vertragsparteien auch verpflichtet, einander die im Vertrag geschuldeten Leistungen zu erbringen. Dazu gehört auf der Seite des Mieters insbesondere die Zahlung der Miete. Wenn diese an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht bezahlt wird, hat der Vermieter das Recht der fristlosen
Kündigung (
§ 569 BGB).
Sind dem Vermieter der oder die Erben unbekannt und praktisch nicht feststellbar, so stellt dies für sich genommen auch einen Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Auch dieser Grund muß dann im Kündigungsschreiben angegeben werden. Daneben sollte hilfsweise von der Sonderkündigungsmöglichkeit des
§ 564 Satz 2 BGB Gebrauch gemacht werden. Nach dieser Bestimmung kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Die Kündigungsmöglichkeit besteht einen Monat lang nach Kenntnis vom Tod des Mieters.
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