Immer mehr Mieter nutzen die Mietwohnung zumindest auch zu beruflichen Zwecken - z.B. mittels Home-Office oder zum Betrieb eines (Klein-)Gewerbes (z.B. Internetversand). Doch ist eine solche Tätigkeit nicht eigentlich unzulässig, da die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen wurde? Die Furcht, so dass der Vermieter wegen unzulässiger Tätigkeit eine Abmahnung aussprechen oder gar kündigen kann, dürfte bei so manchen Mieter im Hinterkopf sitzen. Ist dies eine berechtigte Sorge?
Hierzu ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes erst einmal die Tätigkeit genauer anzusehen. Denn es wird zwischen einer beruflichen Tätigkeit und einer geschäftlichen Tätigkeit - freiberuflich oder gewerblich - unterschieden (BGH, 14.7.2009 - Az: VIII ZR 165/08).
Geht der Mieter einer beruflichen Tätigkeit nach, von der die Außenwelt nichts mitbekommt, so fällt dies unter den Begriff des Wohnens. Dies ist somit zulässig. Hierzu zählen ausdrücklich u.a. die Unterrichtsvorbereitung von Lehrern, Telearbeit von Angestellten (Home-Office), die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors aber auch der Empfang bzw. die Bewirtung von Geschäftsfreunden.
Der juristische Begriff des Wohnens ist also in dieser Hinsicht etwas weiter gestreckt, als man landläufig annehmen könnte. Die meisten Mieter müssen sich also keine Sorgen machen, dass ihnen Ärger seitens des Vermieters ins Haus steht. Der Vermieter kann diese Tätigkeiten auch nicht verbieten und muss auch diesbezüglich keine Genehmigung erteilen. Der Mieter nutzt die Wohnung ja lediglich im vertraglich zulässigen Sinne.
Anders stellt sich die Lage dann dar, wenn eine geschäftliche Tätigkeit nach außen für Dritte ersichtlich wird. Dann handelt es sich um eine genehmigungspflichtige geschäftliche Tätigkeit. Hierzu kann sich der Vermieter im Streitfall u.a. auf folgende Anhaltspunkte stützen:
Hierzu ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes erst einmal die Tätigkeit genauer anzusehen. Denn es wird zwischen einer beruflichen Tätigkeit und einer geschäftlichen Tätigkeit - freiberuflich oder gewerblich - unterschieden (BGH, 14.7.2009 - Az: VIII ZR 165/08).
Geht der Mieter einer beruflichen Tätigkeit nach, von der die Außenwelt nichts mitbekommt, so fällt dies unter den Begriff des Wohnens. Dies ist somit zulässig. Hierzu zählen ausdrücklich u.a. die Unterrichtsvorbereitung von Lehrern, Telearbeit von Angestellten (Home-Office), die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors aber auch der Empfang bzw. die Bewirtung von Geschäftsfreunden.
Der juristische Begriff des Wohnens ist also in dieser Hinsicht etwas weiter gestreckt, als man landläufig annehmen könnte. Die meisten Mieter müssen sich also keine Sorgen machen, dass ihnen Ärger seitens des Vermieters ins Haus steht. Der Vermieter kann diese Tätigkeiten auch nicht verbieten und muss auch diesbezüglich keine Genehmigung erteilen. Der Mieter nutzt die Wohnung ja lediglich im vertraglich zulässigen Sinne.
Anders stellt sich die Lage dann dar, wenn eine geschäftliche Tätigkeit nach außen für Dritte ersichtlich wird. Dann handelt es sich um eine genehmigungspflichtige geschäftliche Tätigkeit. Hierzu kann sich der Vermieter im Streitfall u.a. auf folgende Anhaltspunkte stützen:
- Die Mietwohnung wird am Markt als Geschäftsanschrift angegeben (auch BGH, 31.7.2013 - Az: VIII ZR 149/13)
- Kunden werden in der Wohnung empfangen
- Mitarbeiter werden in der Wohnung beschäftigt
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Stand: (letzte Änderung: 22.04.2026)
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
Beitrag von: RA Dr. jur. Jens-Peter Voß und RAin Alexandra Klimatos | Geprüft von: RAin Patrizia Klein
Ja, berufliche Tätigkeiten, die nach außen nicht in Erscheinung treten (z. B. Home-Office, Unterrichtsvorbereitung oder schriftstellerische Arbeit), fallen unter den Begriff des Wohnens und sind ohne Genehmigung des Vermieters zulässig (vgl. BGH, 14.07.2009 - Az: VIII ZR 165/08).
Eine Tätigkeit ist genehmigungspflichtig, wenn sie für Dritte nach außen ersichtlich wird, etwa durch Kundenverkehr in der Wohnung, die Beschäftigung von Mitarbeitern oder die Nutzung der Mietwohnung als offizielle Geschäftsanschrift (vgl. BGH, 31.07.2013 - Az: VIII ZR 149/13).
Der Vermieter kann zur Zustimmung verpflichtet sein, wenn die Tätigkeit das Wohnumfeld nicht stärker belastet als eine normale Wohnnutzung, keine Mitarbeiter in der Wohnung tätig sind und kein nennenswerter Publikumsverkehr entsteht (vgl. OLG Köln, 23.07.2007 - Az: 16 Wx 25/07; LG Berlin, 24.10.2013 - Az: 67 S 208/13).
Verweigert der Vermieter die Zustimmung unzulässig, kann er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig machen, beispielsweise für entstandene Verdienstausfälle oder zusätzliche Kosten für Ersatzräume.
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