Arbeiten in der Mietwohnung - erlaubt oder nicht?

Immer mehr Mieter nutzen die Mietwohnung zumindest auch zu beruflichen Zwecken - z.B. mittels Home-Office oder zum Betrieb eines (Klein-)Gewerbes (z.B. Internetversand). Doch ist eine solche Tätigkeit nicht eigentlich unzulässig, da die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen wurde? Die Furcht, so dass der Vermieter wegen unzulässiger Tätigkeit eine Abmahnung aussprechen oder gar kündigen kann, dürfte bei so manchen Mieter im Hinterkopf sitzen. Ist dies eine berechtigte Sorge?

Hierzu ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes erst einmal die Tätigkeit genauer anzusehen. Denn es wird zwischen einer beruflichen Tätigkeit und einer geschäftlichen Tätigkeit - freiberuflich oder gewerblich - unterschieden (BGH, 14.7.2009 - Az: VIII ZR 165/08).

Geht der Mieter einer beruflichen Tätigkeit nach, von der die Außenwelt nichts mitbekommt, so fällt dies unter den Begriff des Wohnens. Dies ist somit zulässig. Hierzu zählen ausdrücklich u.a. die Unterrichtsvorbereitung von Lehrern, Telearbeit von Angestellten (Home-Office), die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors aber auch der Empfang bzw. die Bewirtung von Geschäftsfreunden.

Der juristische Begriff des Wohnens ist also in dieser Hinsicht etwas weiter gestreckt, als man landläufig annehmen könnte. Die meisten Mieter müssen sich also keine Sorgen machen, dass ihnen Ärger seitens des Vermieters ins Haus steht. Der Vermieter kann diese Tätigkeiten auch nicht verbieten und muss auch diesbezüglich keine Genehmigung erteilen. Der Mieter nutzt die Wohnung ja lediglich im vertraglich zulässigen Sinne.

Anders stellt sich die Lage dann dar, wenn eine geschäftliche Tätigkeit nach außen für Dritte ersichtlich wird. Dann handelt es sich um eine genehmigungspflichtige geschäftliche Tätigkeit. Hierzu kann sich der Vermieter im Streitfall u.a. auf folgende Anhaltspunkte stützen:

• Die Mietwohnung wird am Markt als Geschäftsanschrift angegeben (auch BGH, 31.7.2013 - Az: VIII ZR 149/13)
• Kunden werden in der Wohnung empfangen
• Mitarbeiter werden in der Wohnung beschäftigt

Als Vermieter muss eine geschäftliche Tätigkeit des Mieters in der Mietwohnung - gleich ob es sich um eine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit handelt - nicht hinnehmen. Eine solche Tätigkeit erfordert eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien, sie ist mithin seitens des Vermieters genehmigungspflichtig.