Aufklärungspflicht des Treuhandgesellschafters bei Eigenkapitalvermittlungsprovisionen im Emissionsprospekt

Eine Pflicht zum gesonderten Ausweis der Höhe der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen in einem Emissionsprospekt besteht jedenfalls dann nicht, wenn die Provisionen gemeinsam mit anderen Vertriebskosten in einer Position dargestellt sind und sich aus dem Prospekt durch einen einfachen Rechenschritt ergibt, welcher Anteil des Eigenkapitals nicht in das Anlageobjekt fließt. Voraussetzung ist, dass die Darstellung zutreffend und nicht irreführend ist und dem Anleger eine Nachfrage zur genauen Zusammensetzung angeboten wird.

Aufklärung über Eigenkapitalvermittlungsprovisionen

Bei geschlossenen Immobilienfonds fließt nicht das gesamte eingeworbene Eigenkapital in das Anlageobjekt. Ein Teil wird für sogenannte „Weichkosten“ verwendet, zu denen auch Vermittlungsprovisionen für die Einwerbung des Eigenkapitals zählen. Streitig ist regelmäßig, ob und in welcher Form diese Provisionen den Anlegern offengelegt werden müssen. Maßgeblich ist dies insbesondere für die Haftung von Treuhandgesellschaftern, die Anleger als Treugeber mittelbar an der Fondsgesellschaft beteiligen und ihnen gegenüber vorvertragliche Aufklärungspflichten haben (Schadensersatz nach § 280 Abs. 1, 3, § 311 Abs. 2 BGB).

Welche Aufklärungspflichten treffen den Treuhandgesellschafter?

Der Treuhandgesellschafter ist verpflichtet, die künftigen Treugeber über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die für die zu übernehmende mittelbare Beteiligung von Bedeutung sind. Dazu gehört insbesondere die Information über regelwidrige Auffälligkeiten (vgl. BGH, 29.05.2008 - Az: III ZR 59/07; BGH, 06.11.2008 - Az: III ZR 231/07; BGH, 12.02.2009 - Az: III ZR 90/08; BGH, 22.04.2010 - Az: III ZR 318/08; BGH, 15.07.2010 - Az: III ZR 321/08). Die Aufklärung kann auch dadurch erfolgen, dass dem Interessenten ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird. Dies genügt, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die erforderlichen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln (BGH, 05.03.2009 - Az: III ZR 17/08).

Warum sind Provisionen für die Anlageentscheidung bedeutsam?

Eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen beim Vertrieb von Kapitalanlagen besteht ab einer gewissen Größenordnung, weil sich daraus für die Anlageentscheidung bedeutsame Rückschlüsse auf die geringere Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage ergeben (vgl. BGH, 12.02.2004 - Az: III ZR 359/02; BGH, 09.02.2006 - Az: III ZR 20/05). Ausgangspunkt ist damit die Werthaltigkeit des Anlageobjekts. Sie kann bei höheren Provisionen nachteilig beeinflusst sein, weil das hierfür benötigte Eigenkapital als Bestandteil der Weichkosten nicht für die eigentliche Kapitalanlage zur Verfügung steht.

Enthält der Prospekt keine oder unzutreffende Angaben zu einer hohen Provision, ist der Anleger aufzuklären. Dasselbe gilt, wenn die Weichkosten zwar sehr differenziert dargestellt werden, mit den entsprechenden Budgets aber beliebig verfahren wird. Eine solche Darstellung ist irreführend und ebenfalls aufklärungspflichtig. Die Aufklärungspflicht kommt dabei nicht nur für Anlageberater und -vermittler, sondern auch für einen Treuhandkommanditisten in Betracht (vgl. BGH, 06.02.2006 - Az: II ZR 329/04 zur Haftung der Prospektverantwortlichen).

Muss die Höhe der Provision gesondert ausgewiesen werden?

Wesentlich und damit aufklärungspflichtig ist, in welcher Höhe der Anlagebetrag nicht dem Kapitalstock der Anlage zufließt, also nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert wird. Ob und inwieweit hierfür die einzelnen Weichkostenpositionen getrennt darzustellen sind, ließ der Bundesgerichtshof offen. Ein separater Ausweis der Provisionen und ihrer Höhe ist jedenfalls nicht erforderlich. Es genügt, wenn die Provisionen gemeinsam mit anderen, den Vertrieb im weiteren Sinne betreffenden Weichkostenpositionen dargestellt werden, sofern die Darstellung zutreffend und nicht irreführend ist.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.