Prospekthaftung bei geschlossenen Immobilienfonds: Anforderungen an Hinweise zur eingeschränkten Veräußerbarkeit

Ein Emissionsprospekt zu einem geschlossenen Immobilienfonds genügt den Anforderungen, wenn er die eingeschränkte Veräußerbarkeit, die Vertriebskosten und das Totalverlustrisiko verständlich offenlegt. Eine Beteiligung ist zudem nicht schon deshalb nicht anlegergerecht, weil sie auch der ergänzenden Altersvorsorge dienen soll, wenn vorrangig Steuern gespart werden sollen.

Wie muss ein Anlageberater über das Anlageobjekt informieren?

Der Anlageberater schuldet eine rechtzeitige, richtige, sorgfältige, für den Kunden verständliche und vollständige Beratung. Er muss den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (vgl. BGH, 19.06.2008 - Az: III ZR 159/07; BGH, 18.01.2007 - Az: III ZR 44/06).

Eine ordnungsgemäße Beratung kann auch durch die Übergabe von Prospektmaterial erfolgen. Voraussetzung ist, dass der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln, und dass er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass er seinen Inhalt noch zur Kenntnis nehmen kann (vgl. BGH, 14.04.2011 - Az: III ZR 27/10; BGH, 19.11.2009 - Az: III ZR 169/08).

Ob ein Anlagevermittlungs- oder ein Anlageberatungsvertrag vorliegt, ist nach der Rechtsprechung abzugrenzen (vgl. BGH, 13.05.1993 - Az: III ZR 25/92; BGH, 18.01.2007 - Az: III ZR 44/06). Kommt ein Anlageberatungsvertrag zustande, gelten die vorstehenden Anforderungen in vollem Umfang. Im vorliegenden Fall konnte die Abgrenzung dahinstehen, weil die Annahme von Pflichtverletzungen auch bei Zugrundelegung eines Beratungsvertrags auf Rechtsfehlern beruhte.

Nach welchem Maßstab wird der Prospekt beurteilt?

Ein Prospekt über ein Beteiligungsangebot muss den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind, sachlich richtig und vollständig unterrichten. Dazu gehört die Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden können.

Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, beurteilt sich nach dem Gesamtbild, das er dem Anleger vermittelt. Dabei ist von einer sorgfältigen und eingehenden Lektüre auszugehen (vgl. BGH, 20.06.2013 - Az: III ZR 293/12; BGH, 28.02.2008 - Az: III ZR 149/07). Die inhaltlichen Aussagen eines Prospekts kann das Revisionsgericht selbst auslegen (vgl. BGH, 22.03.2007 - Az: III ZR 218/06).

Welche Anforderungen gelten für den Hinweis auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit?

Ein Anlageberater muss einen Interessenten, dem er zu einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils mangels eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (vgl. BGH, 20.06.2013 - Az: III ZR 293/12; BGH, 19.11.2009 - Az: III ZR 169/08).

An diesen Hinweis dürfen die Anforderungen nicht überspannt werden. Es muss nicht konkret dargelegt werden, in welchen Fällen auf welchen Teil des angelegten Geldes zugegriffen werden kann und wann ein „Notfall“ vorliegt, der eine Veräußerung sinnvoll erscheinen lässt. Ausreichend ist ein Prospekt, der

• darauf hinweist, dass kein geregelter Zweitmarkt besteht,
• erläutert, dass eine Veräußerung sich regelmäßig nur für den Notfall empfiehlt,
• klarstellt, dass der Verkaufspreis über oder unter dem Nominalwert liegen kann, und
• darlegt, dass Vermittlungsdienste keine Gewähr für einen Verkauf bieten.

Ein verständiger Anleger erkennt daraus, dass die Verwertung praktischen Schwierigkeiten begegnen kann, weil Marktmechanismen, die den Abschluss solcher Geschäfte und die Bildung angemessener Preise erleichtern, noch nicht vorhanden sind. Der Begriff „Notfall“ ist dahin zu verstehen, dass eine Situation gemeint ist, in der die finanzielle Lage des Anlegers eine vorzeitige Liquidation notwendig machen könnte. Er verdeutlicht zugleich, dass ein Verkauf im Hinblick auf die langfristige Konzeption der Anlage möglichst vermieden werden sollte. Eine nähere Beschreibung konkreter Notfallsituationen ist weder sinnvoll noch möglich, da sie von den individuellen Verhältnissen des einzelnen Anlegers abhängt. Ebenso entbehrlich ist ein Hinweis darauf, welcher Teil des Geldes wann flüssig gemacht werden kann.

Muss der Prospekt über Vertriebsprovisionen aufklären?

Der freie Anlageberater ist nicht verpflichtet, ungefragt Auskünfte über ihm zufließende Provisionen zu geben, wenn der Anleger selbst keine Provision zahlt und offen ein Agio oder Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung ausgewiesen sind, aus denen die Vertriebsprovisionen aufgebracht werden. Dabei ist es ohne Belang, ob die Provision nur aus dem angegebenen Agio oder auch aus sonstigen ausgewiesenen Kosten der Eigenkapitalbeschaffung oder -vermittlung entnommen wird (vgl. BGH, 30.01.2013 - Az: III ZR 184/12; BGH, 07.03.2013 - Az: III ZR 160/12; BGH, 10.11.2011 - Az: III ZR 245/10; BGH, 15.04.2010 - Az: III ZR 196/09).

Im konkreten Fall waren die Kosten der Eigenkapitalbeschaffung in der Investitionskalkulation mit einem Prozentsatz der Gesamtinvestition und als absoluter Betrag ausgewiesen. Der Prospekt machte zudem deutlich, dass die Abwicklungsgebühr zur Gesamtinvestitionssumme hinzukommt und zur Deckung der mit der Eigenkapitalbeschaffung verbundenen Kosten herangezogen wird. Auch weitere Vergütungen, etwa für Konzeption und Marketing, Prospekterstellung und Finanzierungsvermittlung, waren gesondert ausgewiesen. Eine Pflicht zur Aufklärung über zusätzliche Provisionen für die Einschaltung weiterer Gesellschaften besteht nicht, wenn nicht dargetan oder festgestellt ist, dass Vergütungen gezahlt wurden, die von den ausgewiesenen Kostenpositionen nicht erfasst sind.

Bei einer detaillierten und vollständig offenen Darstellung der Vertriebskosten kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Leser bei der gebotenen sorgfältigen und eingehenden Lektüre über deren Höhe nicht ausreichend informiert oder in die Irre geführt wird (vgl. BGH, 18.09.2012 - Az: XI ZR 344/11).

Ist die Ausweisung der Abwicklungsgebühr im Beitrittsformular irreführend?

Die Angabe der Abwicklungsgebühr neben der Beteiligungssumme im Beitrittsformular ist ohne Aussagekraft für einen Prospektfehler. Diese allgemein übliche Gestaltung macht dem Anleger den von ihm zu tragenden Gesamtaufwand für den Erwerb der Beteiligung deutlich. Angesichts ausführlicher Prospektangaben zu den Kosten der Eigenkapitalbeschaffung ist die Gefahr eines Missverständnisses, außer dem Agio entstünden keine weiteren Vertriebskosten, fernliegend (vgl. BGH, 07.03.2013 - Az: III ZR 160/12; BGH, 10.11.2011 - Az: III ZR 245/10).

Wann haftet der Anlageberater für ergänzende mündliche Angaben?

Auch wenn der Prospekt die Risiken und Chancen der Anlage hinreichend darstellt, ist dies für den Berater kein Freibrief. Er darf Risiken nicht abweichend darstellen und mit seinen Erklärungen kein Bild zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidung des Anlegers mindert (vgl. BGH, 19.06.2008 - Az: III ZR 159/07; BGH, 12.07.2007 - Az: III ZR 83/06).

Eine Haftung scheidet jedoch aus, wenn eine solche Abweichung nicht festgestellt ist. Bleibt streitig, ob der Berater erklärt hat, man komme jederzeit an das Geld heran, oder ob er darauf hingewiesen hat, die Anlage sei nicht zum Verkauf gedacht, und kann die Frage nicht aufgeklärt werden (non liquet), gehen die fehlenden Feststellungen zulasten des Anlegers. Ohne konkrete Nachfragen muss der Berater auf Einzelheiten dazu, unter welchen Voraussetzungen welcher Teil des Geldes flüssig gemacht werden kann, nicht eingehen.

Die allgemein gehaltene Aussage, das Risiko eines Totalverlusts sei wegen der breiten Streuung der Objekte geringer als bei Anlagen, die nur in ein Projekt investieren, beschönigt oder verharmlost die Prospektangaben nicht. Sie ist für sich genommen nicht zu beanstanden und steht nicht im Widerspruch zu Prospektangaben, nach denen ein Totalverlust nicht ausgeschlossen werden kann. Ein erhöhtes Verlustrisiko aufgrund der konkreten Zusammenstellung der Fondsbestandteile muss der Anleger vortragen.

Was ist unter anlegergerechter Beratung zu verstehen?

Die anlegergerechte Beratung erfordert, dass die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden berücksichtigt und insbesondere Anlageziel, Risikobereitschaft und Wissensstand des Anlageinteressenten abgeklärt werden. Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein (vgl. BGH, 06.12.2012 - Az: III ZR 66/12). Soll das Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein (vgl. BGH, 19.11.2009 - Az: III ZR 169/08; BGH, 19.06.2008 - Az: III ZR 159/07).

Ist eine Beteiligung zur ergänzenden Altersvorsorge ungeeignet?

Der Umstand, dass eine Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge dienen soll, rechtfertigt allein nicht den Schluss, die Empfehlung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds sei nicht anlegergerecht. Zu berücksichtigen ist, ob die Altersvorsorge tatsächlich im Vordergrund steht. Besteht bereits eine Absicherung, etwa durch gesetzliche Rente und eine schuldenfreie Immobilie, und sollen vorrangig Steuern eingespart werden, ist dieses Ziel regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen (vgl. BGH, 19.06.2008 - Az: III ZR 159/07). Die Anlageempfehlung muss sich dann nicht vorrangig auf „absolut“ sichere Anlageformen richten.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag normalerweise der Sachwert des Immobilienvermögens erhalten bleibt. Dies gilt umso mehr, wenn das Vermögen zur Risikostreuung auf mehrere Projekte in verschiedenen Ländern verteilt ist (vgl. BGH, 08.07.2010 - Az: III ZR 249/09).

Weder die Anlage eines Teils des Fondskapitals in ein Wertpapierdepot (im vorliegenden Fall etwa ein Drittel) noch die übliche Fremdfinanzierung des Fonds (im vorliegenden Fall etwas mehr als 45 %) machen die Beteiligung zu einer „hochspekulativen“ Anlage, die für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vornherein untauglich wäre (vgl. BGH, 27.10.2009 - Az: XI ZR 337/08).

Die mangelnde Eignung lässt sich auch nicht darauf stützen, dass das Risiko eines Totalverlusts nicht sicher abzuschätzen war. Dies liegt in der Natur einer unternehmerischen Beteiligung. Entscheidend ist, dass der Prospekt die Risiken, vor allem die Hinweise auf ein mögliches Totalverlustrisiko, dem Anleger hinreichend deutlich vor Augen führt (vgl. BGH, 12.01.2012 - Az: III ZR 407/04).

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