Die steuerliche Begünstigung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG setzt voraus, dass der Steuerpflichtige die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die Überlassung einer Wohnung an die Eltern keine solche Eigennutzung.
Der Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfordert eine tatsächliche Selbstnutzung des Eigentümers oder seiner Familie im eigenen Haushalt. Die Eltern zählen steuerlich nicht zur Familie im Sinne dieser Vorschrift, wenn sie eine eigenständige Wohnung bewohnen - auch dann nicht, wenn sich die Räumlichkeiten im selben Gebäude oder in einem sogenannten Mehrgenerationenhaus befinden. Maßgeblich ist, dass der Steuerpflichtige die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern Dritten überlässt.
Der Tatbestand der Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist eng auszulegen. Er kann nicht auf Fälle ausgedehnt werden, in denen zwar eine familiäre Nähe besteht, jedoch keine tatsächliche Selbstnutzung vorliegt. Eine teleologische Erweiterung der Vorschrift scheidet aus, da der Gesetzgeber den Anwendungsbereich ausdrücklich auf selbstgenutzte Wohnungen beschränkt hat.
Bereits mit Entscheidung vom 14.11.2023 (BFH, 14.11.2023 - Az: IX R 13/23) wurde klargestellt, dass auch die Überlassung an Eltern keine Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG darstellt. Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob die überlassene Wohnung Teil eines gemeinsam bewohnten Gebäudes ist oder sich in einem gesonderten Objekt befindet. Ebenso ist die Frage, ob es sich um eine abgeschlossene Wohnung oder nur um abgrenzbare Räumlichkeiten handelt, höchstrichterlich entschieden (vgl. BFH, 19.07.2022 - Az: IX R 20/21).
Auch Umstände wie Pflegebedürftigkeit oder Unterhaltsberechtigung der Eltern führen nicht zu einer abweichenden Beurteilung, da sie für die steuerliche Qualifikation der Nutzung ohne Bedeutung sind.
Der Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfordert eine tatsächliche Selbstnutzung des Eigentümers oder seiner Familie im eigenen Haushalt. Die Eltern zählen steuerlich nicht zur Familie im Sinne dieser Vorschrift, wenn sie eine eigenständige Wohnung bewohnen - auch dann nicht, wenn sich die Räumlichkeiten im selben Gebäude oder in einem sogenannten Mehrgenerationenhaus befinden. Maßgeblich ist, dass der Steuerpflichtige die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern Dritten überlässt.
Der Tatbestand der Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist eng auszulegen. Er kann nicht auf Fälle ausgedehnt werden, in denen zwar eine familiäre Nähe besteht, jedoch keine tatsächliche Selbstnutzung vorliegt. Eine teleologische Erweiterung der Vorschrift scheidet aus, da der Gesetzgeber den Anwendungsbereich ausdrücklich auf selbstgenutzte Wohnungen beschränkt hat.
Bereits mit Entscheidung vom 14.11.2023 (BFH, 14.11.2023 - Az: IX R 13/23) wurde klargestellt, dass auch die Überlassung an Eltern keine Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG darstellt. Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob die überlassene Wohnung Teil eines gemeinsam bewohnten Gebäudes ist oder sich in einem gesonderten Objekt befindet. Ebenso ist die Frage, ob es sich um eine abgeschlossene Wohnung oder nur um abgrenzbare Räumlichkeiten handelt, höchstrichterlich entschieden (vgl. BFH, 19.07.2022 - Az: IX R 20/21).
Auch Umstände wie Pflegebedürftigkeit oder Unterhaltsberechtigung der Eltern führen nicht zu einer abweichenden Beurteilung, da sie für die steuerliche Qualifikation der Nutzung ohne Bedeutung sind.
BFH, 23.10.2025 - Az: IX B 71/25
ECLI:DE:BFH:2025:B.231025.IXB71.25.0
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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