Ein gewerblicher Vermieter, der vom Untermieter eine Barkaution in Höhe von 10.500,00 EUR zzgl. 19% Umsatzsteuer (= 12.495,00 EUR) erhalten hat, ist gemäß Untermietvertrag zur Anlage bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz sowie zum Nachweis der getrennten Anlage verpflichtet.
Konkret war im Vertrag nicht ausdrücklich geregelt, was mit der geleisteten Kaution zu geschehen hatte. Die Verpflichtung ergibt sich jedoch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung nach dem Sinn und Zweck der Kaution im Hinblick auf das bestehende Risiko einer Insolvenz des Vermieters.
Die Rechtsfrage, ob ein gewerblicher Vermieter, dem eine vertraglich vereinbarte Barkaution gestellt wurde, zu einer getrennten Anlage auf einem Treuhandkonto verpflichtet ist, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt und wird in der Instanzenrechtsprechung bislang unterschiedlich beantwortet. Als gesichert kann jedenfalls gelten, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 3 BGB, der den Zweck verfolgt, den Rückzahlungsanspruch des Mieters von Wohnraum im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen, auf Gewerbemietverhältnisse weder direkt noch - mangels planwidriger Regelungslücke - analog anwendbar ist, weil § 578 Abs. 2 BGB keinen Verweis auf § 551 BGB enthält. Die Geschäftsraummiete kennt damit keine gesetzlichen Beschränkungen. Das besagt aber nichts darüber, ob der Vertrag nicht ergänzend in diesem Sinne auszulegen ist.
Das Gericht ist der Ansicht, dass eine treuhänderische Anlage der Barkaution nach den Grundsätzen ergänzender Vertragsauslegung und insbesondere unter Berücksichtigung des Kautionszwecks für den Vermieter zum Schutz der Kaution gegen eine Vermieterinsolvenz verpflichtend ist.
Es besteht hinsichtlich der Verwendung des Kautionsbetrages eine vertragliche Regelungslücke, die den Weg zu einer ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133; 157 BGB) eröffnet.
Schon der Begriff der Kaution im Sinne einer Mietsicherheit beinhaltet die unausgesprochene Erwartung der Vertragsparteien, dass es sich nicht um einen Betrag handelt, der dem Vermieter zur freien Verfügung überlassen werden soll, sondern um einen treuhänderisch gebundenen Betrag, der nur Sicherungszwecken dient und daher nicht Teil des Vermietervermögens werden soll, sondern wirtschaftlich weiterhin dem Mieter zuzuordnen ist.
