Die Verwendung des isolierten Begriffs „Verwaltungskosten“ in einer formularmäßigen Aufzählung der bei einem Gewerbemietvertrag umlegbaren
Nebenkosten führt dazu, dass die Vertragsklausel nicht transparent ist, wenn der Begriff nicht näher beschrieben oder der Höhe nach begrenzt wird.
Dies hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Verwaltungskosten sind in diesem Fall vom Mieter nicht zu tragen.
Hierzu führte das Gericht aus:
Das Gesetz sieht keine Umlage von „Verwaltungskosten“ auf den Gewerberaummieter vor. Nach § § 536 BGB a.F. (=
535 Abs. 1 BGB) hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten und die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese Pflicht umfasst auch, für die erforderliche Verwaltung zu sorgen und die entsprechenden „Verwaltungskosten“ zu übernehmen.
Grundsätzlich ist die Umlage von „Verwaltungskosten“ in der Gewerberaummiete aber zulässig. Für die Umlegbarkeit von „Verwaltungskosten“ bedarf es aber einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien. Handelt es sich dabei - wie vorliegend - um eine Formularklausel des Vermieters, muss sich die Vereinbarung am Transparenzgebot des § 9 AGBG a.F. (= § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) messen lassen.
Nach dem Transparenzgebot sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen.
Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf deshalb stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Sie muss so formuliert sein, dass der Mieter - bei zumutbarer Anspannung seiner Erkenntniskräfte - ihren Inhalt wahrnehmen, durchschauen und bewerten kann.
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