Gewerbemiete 40% über der ortsüblichen Miete - noch kein Wucher

Ein gewerblicher Mietvertrag ist nicht sittenwidrig, wenn der vereinbarte Mietzins lediglich 30 bis 40 % über dem ortsüblichen Mietzins liegt - jedenfalls dann nicht, wenn sich das Mietobjekt in bester Innenstadtlage befindet. Weder ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung noch eine subjektiv ausgenutzte Zwangslage lassen sich allein aus einem solchen Aufschlag herleiten.

Sittenwidrigkeit und Wuchertatbestand im gewerblichen Mietrecht

Ein Mietvertrag über Gewerberäume ist gemäß § 138 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB nichtig, wenn er sittenwidrig ist oder die Voraussetzungen des Wuchertatbestandes erfüllt. Hierfür müssen sowohl in objektiver als auch in subjektiver Hinsicht die entsprechenden Merkmale vorliegen. Fehlt es an einem dieser Elemente, scheidet eine Unwirksamkeit des Vertrages aus - mit der Folge, dass ein auf Rückzahlung geleisteter Mietzinszahlungen gerichteter Bereicherungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB nicht besteht.

In objektiver Hinsicht setzt der Wuchertatbestand ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Vermieters und dem vereinbarten Mietzins voraus. Ein solches Missverhältnis liegt nicht bereits dann vor, wenn der vertraglich vereinbarte Mietzins den ortsüblichen Mietzins übersteigt.

Vorliegend betrug die Überschreitung des ortsüblichen Mietzinses lediglich 30 bis 40 %. Auch unter Berücksichtigung der Diskussion, ob ein auffälliges Missverhältnis bei einer Überschreitung von 100 % oder erst bei 300 % anzunehmen ist, scheidet eine Sittenwidrigkeit bei einem Aufschlag in dieser Größenordnung jedenfalls aus.

Bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses für Gewerbeobjekte kann der Sachverständige seine Feststellungen auf den RDM Immobilienpreisspiegel, einschlägige Immobilienindizes sowie Informationen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten stützen. Anders als bei Wohnraummietverträgen ist der Sachverständige im gewerblichen Mietrecht nicht verpflichtet, konkrete Vergleichsmieten anderer Gewerbeobjekte zu benennen. Die für Wohnraummietverhältnisse geltenden Bestimmungen und die hierzu ergangene Rechtsprechung sind auf gewerbliche Mietverhältnisse nicht übertragbar. Sind die gutachterlichen Ausführungen in sich nachvollziehbar und widerspruchsfrei, besteht auch keine gerichtliche Pflicht zur Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens.

Neben dem objektiven Missverhältnis erfordert § 138 Abs. 2 BGB die subjektive Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Vertragspartners. Eine Zwangslage im Rechtssinne liegt nicht bereits dann vor, wenn der Mieter aufgrund zurückgehender Umsätze neue Geschäftsräume sucht und sich von einem bestimmten Objekt wirtschaftliche Vorteile erhofft. Entscheidend ist, ob der Mieter auf das konkrete Objekt zwingend angewiesen war und keine zumutbaren Ausweichmöglichkeiten bestanden. Ist der Mietvertrag zudem mit erheblichem zeitlichem Vorlauf vor dem geplanten Mietbeginn geschlossen worden - vorliegend fast ein Jahr im Voraus -, scheidet eine kurzfristige, notlagenbedingte Anmietung aus.

Ebenso wenig kann auf eine ausgenutzte Unerfahrenheit geschlossen werden, wenn der Mieter als erfahrener Gewerbetreibender bereits über Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes verfügt, ohne Verhandlungen über den Mietzins zu führen oder Bedenken hinsichtlich dessen Höhe zu äußern. Auch der Umstand, dass die Initiative zur Anmietung vom Mieter selbst ausgegangen ist, spricht gegen ein einseitiges Ausnutzen einer Schwächesituation durch den Vermieter.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.