Räume an die Staatsanwaltschaft vermietet – kann Rechtsanwalt kündigen?

Es besteht grundsätzlich auch für einen Rechtsanwalt kein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Vermieter im selben Gebäude Räumlichkeiten an die Staatsanwaltschaft vermietet.

Ein Mangel liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist ( § 536 BGB). Dies ist nicht der Fall.

Dass die Vermietung anderer Räumlichkeiten im selben Gebäude an die Staatsanwaltschaft die Mietsache selbst in ihrer Substanz nicht betrifft, ist offensichtlich und bedarf keiner weiteren Begründung.

Zwar kann ein Mangel auch dann vorliegen, wenn tatsächliche Umstände oder rechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse aus dem Umfeld des Mietobjekts die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Eine solche Beeinträchtigung ergibt sich jedoch ebenfalls nicht aus dem Umstand, dass mit der Staatsanwaltschaft eine staatliche Behörde Mitmieterin in dem Gebäude geworden ist. Deshalb ist dem Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vertraglich vorgesehenen Ablauf nicht unzumutbar im Sinne des § 543 Abs.1 BGB.

Weder gibt es eine allgemeine "Unverträglichkeit" zwischen der Behörde "Staatsanwaltschaft" und einem Rechtsanwalt als Mietparteien im selben Gebäude - beide sind Organe der Rechtspflege - noch hat diese Tatsache im konkreten Fall unzumutbare Auswirkungen auf die vertragliche Nutzung der Büroräume als Anwaltskanzlei mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im zivilrechtlichen Bereich.

Schon das Bestehen eines allgemeinen Erfahrungssatzes des Inhalts, dass Mandanten abgehalten werden, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren, der seine Kanzlei im selben Gebäude hat wie eine Abteilung der Staatsanwaltschaft, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls würde er für die Mandantschaft des Beklagten nicht gelten: Der beklagte Rechtsanwalt hat seinen Tätigkeitsschwerpunkt ausweislich seiner eigenen Homepage in der Beratung und Vertretung von Eigentümern bei allen Rechtsfragen rund um "Haus und Grund". Er berät im Mietrecht "vornehmlich" Vermieter. Außerdem berät und vertritt er Verwalter von Wohnungseigentum in Fragen des Wohnungseigentumsrechts, ebenso einzelne Eigentümer von Eigentumswohnungen. Er ist seit 1993 stellvertretender Vorsitzender des C'er Haus- und Grundbesitzervereins. Damit ist sein Tätigkeitsschwerpunkt so stark zivilrechtlich geprägt, dass schon deshalb seine Mandantschaft keinen Anlass hat, Anstoß an der Anwesenheit der Staatsanwaltschaft im selben Haus zu nehmen.

Zwar können erfahrungsgemäß auch zivilrechtliche Mandate mitunter die Vertretung in OWi- oder Strafsachen nach sich ziehen. Selbst wenn aus seiner Klientel heraus aber gelegentlich um Rat in einer Ordnungswidrigkeiten- oder Strafrechtsangelegenheit nachgesucht würde, wäre dies kein Umstand, der es dem beklagten Rechtsanwalt unzumutbar gemacht hätte, den Mietvertrag über die Kanzleiräume während der überschaubaren Restlaufzeit von seinerzeit zwei Jahren zu erfüllen. Dies gilt um so mehr, als die von ihm geäußerten Befürchtungen jedenfalls erst einen längeren Beobachtungszeitraum erfordert hätten.

Ohne reale Grundlage ist auch das Argument, ein Mandant könne glauben, Vermieter des Hauses, in dem eine Staatsanwaltschaft untergebracht ist, sei die öffentliche Hand, dies könne den Anwalt als Mieter in ein "gewisses Abhängigkeitsverhältnis" bringen und ihn möglicherweise zur Rücksichtnahme bewegen.