Büroräume zu warm – Mangel?

Firmen / Gewerbe

Übersteigt die Innentemperatur eines Büros bei 32°C Außentemperatur 26°C, bzw. liegt die Innentemperatur bei höheren Temperaturen nicht mindestens 6°C unter der Außentemperatur, so liegt ein Mangel vor.

Der Mieter ist in diesem Fall zur Minderung berechtigt.

Wird Abhilfe auf Dauer unterlassen, ist er sogar zur Kündigung berechtigt.

Denn die Gebrauchstauglichkeit im Allgemeinen beinhaltet, dass die überlassenen Gewerberäumlichkeiten so beschaffen sein müssen, dass der nach dem Vertragszweck vorgesehene Zweck - hier Betrieb einer Anwaltskanzlei - in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssen die Mieträume erfüllen, auch ohne dass es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte Ausstattung der Räume bedarf. Dazu gehört auch, dass bestimmungsgemäß in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden können.

Eine Gebrauchstauglichkeit zu diesem Zweck kann nur dann angenommen werden, wenn die Arbeitsbedingungen nicht aufgrund des Bauzustandes in unzuträglicher Weise beeinträchtigt werden.

Die Einhaltung der raumklimatischen Voraussetzungen für ein sicheres und geordnetes Arbeiten sind auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede Gegenstand der Gebrauchstauglichkeit von Büroräumen, zuträgliche Arbeitsbedingungen setzen in diesem Sinne auch die Behaglichkeit des thermischen Raumklimas in akzeptablen Grenzen voraus.

Die Grenzen für ein noch innerhalb akzeptabler Werte liegendes Raumklima können dabei nicht für alle Nutzungen schematisch festgelegt werden, sie sind auch von der Art und dem Umfang der Nutzung abhängig. Allerdings stellen die Vorschriften des Arbeitsschutzes, welche der Mieter gegenüber seinen Mitarbeitern einzuhalten hat auch hinsichtlich der Mietsache die entscheidende Grenze dar.

Ohne Einhaltung der einschlägigen Vorschriften des Arbeitsschutzes ist eine bestimmungsgemäße Nutzung nicht zulässig, die Gebrauchstauglichkeit demzufolge erheblich beeinträchtigt.

Vorliegend mussten die Anforderungen des § 6 ArbStättV i. V. m. d. Arbeitsstättenrichtlinien Raumtemperatur ASR 6/1.3,3 in der Fassung vom 08.05.2001 erfüllt werden.

Danach sollen die Innentemperaturen in Arbeitsräumen 26 Grad Celsius nicht überschreiten. Bei darüber liegender Außentemperatur darf in Ausnahmefällen die Lufttemperatur höher sein.

Die Temperaturgrenze von 26 Grad Celsius der ASR 6 gilt indes nicht absolut, sondern bedarf bei höheren Außentemperaturen der Anpassung. Hierzu ist ergänzend die DIN 1946 für raumlufttechnische Anlagen heranzuziehen, die von einer anzustrebenden Temperaturdifferenz von 6 K (Kelvin) zwischen Außenluft und Raumluft bei 32 Grad Celsius Außentemperatur/35 % relative Luftfeuchte ausgeht. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass diese Temperaturdifferenz aus technischer Sicht zu einer ausreichend behaglichen Raumtemperatur führt.

Die Nichteinhaltung der Werte der Arbeitsschutzbestimmungen stellt einen Mangel dar.

LG Bielefeld, 16.04.2003 - Az: 3 O 411/01

ECLI:DE:LGBI:2003:0326.3O411.01.00

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