Keine Mieterhöhung nach § 558 BGB bei Gewerberaummiete

Die Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist nur bei Wohnraummietverhältnissen möglich. Bei gewerblicher Nutzung besteht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung - unabhängig von der Vertragsbezeichnung oder der baulichen Beschaffenheit der Mietsache.

Gilt § 558 BGB auch für Gewerberaum?

Die Vorschrift des § 558 BGB erlaubt eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und setzt zwingend ein Wohnraummietverhältnis voraus. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt sie nicht. Die §§ 557 ff. BGB sind in der Verweisung des § 578 BGB auf die auch für Geschäftsräume anwendbaren Vorschriften nicht enthalten.

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall verlangte ein Vermieter von einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Da die Mieterin als Wohnungseigentümergemeinschaft keinen eigenen Wohnbedarf hat, lag jedoch kein Wohnraummietverhältnis vor.

Für die rechtliche Einordnung eines Mietverhältnisses ist nicht die Überschrift des Vertrags maßgeblich, sondern allein die tatsächliche Nutzung der Mietsache. Wird ein Objekt zu gewerblichen Zwecken genutzt, liegt kein Wohnraummietverhältnis vor. Dies gilt selbst dann, wenn der Vertrag als „Wohnraummietvertrag” bezeichnet ist oder es sich baulich um eine Wohnung handelt.

Kommt eine analoge Anwendung auf Gewerberaum in Betracht?

Eine entsprechende Anwendung des § 558 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse scheidet aus. Es fehlt bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, da der Gesetzgeber die Mieterhöhungsregelungen im Wohnraummietrecht bewusst von der Gewerberaummiete abgetrennt und auf den Wohnraum beschränkt hat. Zudem ist die Interessenlage nicht vergleichbar. Das Wohnraummietrecht dient dem besonderen Schutz des Mieters, der bei der Geschäftsraummiete nicht in gleichem Maße besteht. Das Schutzbedürfnis gewerblicher Mieter unterscheidet sich grundlegend von dem privater Wohnraummieter.

Kann sich ein Anspruch aus dem Mietvertrag ergeben?

Auch eine vertragliche Grundlage besteht nicht, wenn der Mietvertrag lediglich auf „durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassene Mieterhöhungen” verweist. Die Auslegung einer solchen Klausel nach den §§ 133, 157 BGB ergibt, dass sie nach ihrem Wortlaut die Zulässigkeit der Erhöhung nach gesetzlichen oder behördlichen Vorgaben voraussetzt. Sie gestattet keine Mieterhöhung unabhängig von den gesetzlichen Erhöhungsmechanismen, sondern nimmt lediglich auf gesetzlich zulässige Mieterhöhungen Bezug.

Die Klausel stellt damit klar, dass gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vereinbart und zahlbar sind. Sie setzt aber die Existenz eines anwendbaren Gesetzes voraus und begründet keine eigenständige Anspruchsgrundlage. Da § 558 BGB für Gewerberaum nicht gilt und keine andere gesetzliche Regelung eine einseitige Mieterhöhung erlaubt, ergibt sich aus der Klausel kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Begründet eine frühere Zustimmung eine Bindung für künftige Erhöhungen?

Die Zustimmung zu einer früheren Mieterhöhung führt nicht dazu, dass stillschweigend die Anwendbarkeit des § 558 BGB vereinbart wird. Eine solche Zustimmung stellt lediglich eine Willenserklärung zu dieser einzelnen Anpassung dar. Sie bewirkt weder eine fortlaufende Bindung, künftig jedem Mieterhöhungsverlangen zustimmen zu müssen, noch eine Änderung der rechtlichen Einordnung des Mietverhältnisses.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.