Eine formularvertragliche Indexierungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag unterliegt neben dem Preisklauselgesetz auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Hält sie dieser nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam. Zu viel gezahlte Mieten sind zurückzuerstatten.
Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen gestellt werden, unterliegen einer doppelten Kontrolle: Sie müssen sowohl den Anforderungen des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz, PrKG) genügen als auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhalten. Beide Prüfungsebenen existieren nebeneinander und verfolgen unterschiedliche Schutzrichtungen.
Das Preisklauselgesetz dient primär stabilitäts-, preis- und verbraucherpolitischen Zielen. Es soll inflationären Tendenzen entgegenwirken und liegt im öffentlichen Interesse des Inflationsschutzes. Die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle verfolgt demgegenüber einen anderen Zweck: Sie prüft, ob die beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien im Vertrag angemessen berücksichtigt werden. Wegen dieser unterschiedlichen Zielsetzungen begründet ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht ohne Weiteres eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB - und umgekehrt schließt die Vereinbarkeit mit dem Preisklauselgesetz eine AGB-rechtliche Beanstandung nicht aus (vgl. BGH, 24.03.2010 - Az: VIII ZR 178/08; BGH, 24.03.2010 - Az: VIII ZR 304/08).
Für die AGB-rechtliche Wirksamkeit einer Indexierungsklausel sind insbesondere das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie das Verbot unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich. Eine unangemessene Benachteiligung liegt etwa dann vor, wenn als Ausgangsstand für die Indexentwicklung ein Zeitpunkt vor Mietbeginn vereinbart wird und dadurch eine bereits eingetretene Inflation zulasten des Mieters geht, obwohl dieser in diesem Zeitraum noch keine Gegenleistung erhalten hat. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot ist anzunehmen, wenn die Klausel widersprüchliche Regelungen über den Zeitpunkt der Wirksamkeit einer Mietanpassung enthält - etwa wenn einerseits eine automatische Anpassung vorgesehen ist, andererseits aber ein schriftliches Verlangen des Vermieters als Voraussetzung genannt wird.
Vorliegend enthielt die streitgegenständliche Klausel beide Mängel: Als Ausgangswert für die Indexierung war der Verbraucherpreisindex für Mai 2017 vereinbart, obwohl das Mietverhältnis erst ab September 2019 begann; zudem widersprachen sich die Regelungen zur automatischen Anpassung und zur Notwendigkeit einer schriftlichen Aufforderung.
Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen gestellt werden, unterliegen einer doppelten Kontrolle: Sie müssen sowohl den Anforderungen des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz, PrKG) genügen als auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhalten. Beide Prüfungsebenen existieren nebeneinander und verfolgen unterschiedliche Schutzrichtungen.
Das Preisklauselgesetz dient primär stabilitäts-, preis- und verbraucherpolitischen Zielen. Es soll inflationären Tendenzen entgegenwirken und liegt im öffentlichen Interesse des Inflationsschutzes. Die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle verfolgt demgegenüber einen anderen Zweck: Sie prüft, ob die beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien im Vertrag angemessen berücksichtigt werden. Wegen dieser unterschiedlichen Zielsetzungen begründet ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht ohne Weiteres eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB - und umgekehrt schließt die Vereinbarkeit mit dem Preisklauselgesetz eine AGB-rechtliche Beanstandung nicht aus (vgl. BGH, 24.03.2010 - Az: VIII ZR 178/08; BGH, 24.03.2010 - Az: VIII ZR 304/08).
Für die AGB-rechtliche Wirksamkeit einer Indexierungsklausel sind insbesondere das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie das Verbot unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich. Eine unangemessene Benachteiligung liegt etwa dann vor, wenn als Ausgangsstand für die Indexentwicklung ein Zeitpunkt vor Mietbeginn vereinbart wird und dadurch eine bereits eingetretene Inflation zulasten des Mieters geht, obwohl dieser in diesem Zeitraum noch keine Gegenleistung erhalten hat. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot ist anzunehmen, wenn die Klausel widersprüchliche Regelungen über den Zeitpunkt der Wirksamkeit einer Mietanpassung enthält - etwa wenn einerseits eine automatische Anpassung vorgesehen ist, andererseits aber ein schriftliches Verlangen des Vermieters als Voraussetzung genannt wird.
Vorliegend enthielt die streitgegenständliche Klausel beide Mängel: Als Ausgangswert für die Indexierung war der Verbraucherpreisindex für Mai 2017 vereinbart, obwohl das Mietverhältnis erst ab September 2019 begann; zudem widersprachen sich die Regelungen zur automatischen Anpassung und zur Notwendigkeit einer schriftlichen Aufforderung.
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